“房贷新规”来了 监管明确房地产贷款占比上限 招行等银行“超标”

　　2020年最后一天，央行联合银保监会发布了，关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。通知自2021年1月1日起已经开始实施。 　　简单来说，这个通知就是监管机构给银行的房地产贷款占比及个人住房贷款占比，分别设置了“红线”，银行的这两项占比都要满足要求，不得高于监管机构规定的上限。对于不符合要求的银行，监管机构给设置了过渡期。 　　另外，鉴于银行业金融机构的资产规模及机构类型不同，监管机构分档对房地产贷款集中度进行管理，不同档的银行，划定的红线不一样。 　　交行金融研究中心研究员夏丹认为，通知体现了对金融、地产两个市场防风险和稳市场的考虑。对于房地产市场而言，强化房地产金融监管，是坚持“房住不炒”的一个环节；对于金融市场而言，防止楼市风险向金融领域传导，有利于金融系统稳健发展。 　　部分银行房贷占比超红线 　　 　　从上图来看，第一档为中资大型银行，共包含7家银行，分别为、、、、国家开发银行、、邮政储蓄银行。监管机构对该档设立的红线为，房地产贷款占比上限不超过40%，个人住房贷款不超过32.5%。 　　第二档为中资中型银行，包括、农业发展银行、、、、、、、进出口银行、广发银行、、、、、恒丰银行、、渤海银行共17家银行，监管机构对该档设立的红线为，房地产贷款占比上限不超过27.5%，个人住房贷款不超过20%。 　　第三档的中资小型银行和非县域农合机构的房地产贷款占比上限不超过22.5%，个人住房贷款不超过17.5%。 　　第四档的县域农合机构的房地产贷款占比上限不超过17.5%，个人住房贷款不超过12.5%；第五档的村镇银行的房地产贷款占比上限不超过12.5%，个人住房贷款不超过7.5%。 　　 　　通知指出，对于占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。 　　从华泰金融整理的相关数据来看，第一档中，建设银行和的个人住房贷款占比略微超过了32.5%的红线，业务调整过渡期均位2年。第二档中有四家银行“超标”，分别是招商银行、兴业银行、浦发银行和平安银行，其中招商银行和兴业银行的过渡期为4年，另外两家为2年。第四档中，也有4家银行“超标”，分别是、、和，过渡期均位4年。 　　央行及银保监会表示，对于当前超出管理要求的银行业金融机构，应结合自身实际，制定过渡期业务调整方案；符合管理要求的银行业金融机构，应稳健开展房地产贷款相关业务。 　　中国民生银行首席研究员温彬对此表示，从国际上看，房地产贷款占比过高，或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高、远超出平均水平。 　　为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度，温彬认为建立房地产贷款集中度管理制度，不仅及时也非常必要，有利于优化信贷结构，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。 　　住房租赁有关贷款暂不纳入房贷占比计算 　　值得注意的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。目前，人民银行正会同相关部门研究制定住房租赁金融业务有关意见，并建立相应统计制度，届时对于符合定义的住房租赁有关贷款，将不纳入集中度管理统计范围。此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。 　　“住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算，表明政策在坚持‘房住不炒’的同时，做到‘有保有压’，有助于推动租赁市场进一步发展。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼说。 　　另外，夏丹对此表示，管理制度对金融机构的总体房地产贷款和个人住房贷款均设定了占比上限，同时不将住房租赁相关贷款纳入管理范围之内，也与中央经济工作会议的相关要求一致。