摘要：城市更新工作对于盘活存量土地资源、促进经济社会发展、提升城市建设水平等方面都起着积极作用，融资地块地价评估是城市更新过程中重要的一个环节，地价评估结果直接影响各利益主体的权益，客观公正合理地对融资地块地价进行评估显得尤为关键。近年来，广州市如火如荼地进行旧村改造工作，评估机构在探索中不断完善融资地块评估技术路径和思路，本文将重点探讨广州旧村改造融资地块评估技术要点。
关键字：广州市旧村改造融资地块评估
一、广州市旧村改造概述
（一）广州市旧村改造模式
根据《广州市城市更新办法》，旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。
广州市旧村庄更新改造包括全面改造和微改造两种方式，其中全面改造按照改造主体不同分为三种模式：征收储备、自主改造、合作改造。当前具体实践中，广州旧村全面改造主要以合作改造为主要模式。合作改造模式，是指由村集体经济组织通过市公共资源交易中心公开招标，引进开发企业合作参与改造的模式。改造主体通过建设复建安置地块安置房给村民回迁，补偿农村集体经济组织或村民来获取融资地块土地使用权；融资地块由改造主体进行商品房开发建设和销售获得预期收益。
（二）广州城市更新政策体系
城市更新是广州实现高质量发展的必由之路，近年来广州市如火如荼地进行旧村改造工作，城市更新的探索实践一直走在国内前列，从早期的“1+3”，到“1+3+N”，再到如今“1+1+N”政策体系，制度建设不断深化和完善，其中“1+1”指《关于深化城市更新工作推动高质量发展的实施意见》、《广州市深化城市更新工作推动高质量发展的工作方案》，“N”是指相关配套政策文件。
二、融资地块评估技术要点
（一）融资地块评估流程
融资地块评估流程与一般土地评估流程一样，评估程序涉及明确估价基本事项、拟定估价作业计划、收集估价所需资料和分析整理、实地勘查待估宗地、选定估价方法和试算宗地价格、分析调整试算宗地价格和确定估价结果、撰写估价报告书、估价报告书和估价资料分类归档等工作。另外，如广州市黄埔区在确定评估地价成果时需要评估专家审核。
需要注意的是，融资地块往往涉及多宗土地，有时土地位置差异可能会较大，现场勘查时要特别关注不同地块四至状况、周边配套设施等差异，并重点记录对土地价格影响较大的因素。另外要重点关注委托方对于土地开发程度、土地使用年限等方面的特殊要求，例如广州市黄埔区融资地块评估要求土地开发程度设定为宗地红线外“六通”（即通路、通电、给水、排雨水、排污水、通讯），红线内场地平整；商务用地土地使用年限设定为40年等。
（二）融资地块评估需关注的政策规定
1、根据《广州市旧村庄更新实施办法》（以下称“《实施办法》”），由于土地房屋市场价格变动较快，规定要求确定融资楼面地价应当参照半年内的土地公开出让价格和周边区域新建商品房交易价格。
2、根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》，旧村庄更新改造项目按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。
3、融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的，按申请办理土地出让手续时点市场评估价20％计收土地出让金。
（三）融资楼面评估的地价定义
根据《实施办法》，融资地块由村集体经济组织在组织完成房屋拆迁补偿安置后，再按规定申请转为国有土地，直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；经批准后，由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同。因此，融资地块需要先按规定申请转为国有土地，然后再进行协议出让的。
因此在评估时，融资地块土地使用权价格应为在设定的规划利用、开发程度条件、用途、土地使用年限等条件下，于估价期日正常市场条件下的国有出让土地使用权市场价格。
（四）评估方法的适用性分析和技术要点
根据《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），土地估价主要技术方法包括市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法、级差收益测算确定法等。
融资地块评估可选用上述评估方法进行评估，但应该根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》要求，至少采用两种评估方法，包括市场比较法、收益还原法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地价系数修正法。
各种评估方法的适用性和技术要点：
1、市场比较法
市场比较法主要运用替代原理，通过合理设置地价影响因素和调整系数来测算土地价格。广州市规定融资地块评估需参照半年内士地公开出让成交价格，由于同类型融资地块出让案例较少，市场案例较难收集，且市场案例间均存在区位条件，规划条件、公服配套项目和配建项目等较大的差异，影响因素和程度难以量化，故一般不采用市场比较法进行评估。
2、收益还原法
广州市单纯土地出租案例较少，难以确定地块合理的租金水平，虽然开发完成后房地产能够手机到相关的租赁价格，但房地产总收益如何剥离房和地的收益及相关还原率的合理水平均较难客观确定，使得采用收益法较难准确确定融资地块土地价格，故一般不采用收益法进行评估。同时，笔者建议如需采用收益还原法进行评估，应选取半年内成交的土地租赁案例或房地产租赁案例。
3、剩余法
剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算土地价格的方法。
剩余法是常用的融资地块评估方法，运用剩余法对融资地块评估时需要重点关注旧村改造综合因素对剩余法相关测算参数设定的影响，主要涉及开发方案、建设期、开发建设成本、开发费用、利息率、利润率等参数。
（1）开发方案
开发方案中需要重点关注融资地块内公共服务设施的配备和分类情况。根据《广州市城乡规划技术规定》（广州市人民政府令158号），旧村改造项目公共服务设施按住宅建筑面积的11%配置；根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定》，居住区配套公共服务设施按照无偿移交、企业自用或自营、企业按照建设成本代建三种方式进行建设移交。
（2）建设期
融资地块开发周期一般5年以上，有的甚至10年以上，评估时可参考“广州市旧村庄整体实施改造、一次性搬迁的，按5年临迁时间核算临迁费用”的规定，建设期按5年计算。
（3）建筑成本
建筑成本应根据具体融资地块开发项目的建设规模和要求参照广州市工程造价指标设定。需要特别注意的是，建筑高度超过100米的超高层公共建筑每隔15层（含15层）必须设立一层避难层，此时需参考超高层建筑成本标准。
（4）不可预见费、管理费、利息率、销售利润率
不可预见费：融资地块高于一般出让地块（2%-3%），建议取5%-8%；管理费：融资地块高于一般出让地块（2%-3%），建议取5%；利息率：建议按一至五年（含五年）贷款利率基准利率4.75%上浮20%计算；销售利润率：由于融资地块开发周期长，风险高，难度大，其销售利润率高于一般出让地块（15%-18%），建议取20%-25%。
4、基准地价系数修正法
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原则，就宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数进行修正，求取宗地在估价期日价格的方法。
基准地价系数修正法是常用的融资地块评估方法，但由于广州市基准地价修正体系没有旧村改造因素的修正项目，因此无法考虑旧村因素对地价的影响，影响了测算结果的可信度。
5、成本逼近法
同类型土地取得费在公开途径难以获取，融资地块属于高效用的土地，土地增值收益难以确定，采用成本逼近法可能会与市场产生较大的偏差，故一般不采用成本逼近法进行评估。
三、总结
城市更新工作对于盘活存量土地资源、促进经济社会发展、提升城市建设水平等方面都起着积极作用，但旧村改造项目是一项时间周期长、涉及范围广、利益诉求广泛的系统性工程，旧改工作在我国还处于一个探索过程。在旧村改项目推进过程中各利益主体间的诉求多样，特别需要独立第三方机构提供专业的服务。土地评估机构在旧改过程中的土地价格评估、经济效益评价和估算、法规政策解读等方面具有专业优势，在城市更新改造中起着重要的积极作用。评估机构需要不断提高专业服务水平，通过高质量的评估服务得到政府和社会的信任，赢得更好的公信力和社会信任度。
（国策广州分公司曾广扬）
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