摘要：近年来土地市场发展较快，土地利用也有了更多新的方向。随着国有土地出让市场的成熟，规范国有土地出让评估越来越重要。通过实行地价评估、出让底价集体决策和出让结果公开等制度，促进了土地评估的科学化和规划化，保证土地市场的健康发展。土地出让评估主要有几种特殊需注意的情况，分用途地价评估、场地未通平或通平不完全的出让评估、特定条件的招拍挂出让评估和协议出让评估。补缴地价款的评估涉及容积率调整、用途调整、多项条件同时调整等情况。本文从土地出让评估的相关技术标准出发，阐述不同条件下的土地出让评估和各种情况补缴地价评估的技术要点和技术思路，分享在评估过程中遇到的案例和问题解决办法。
关键词：土地出让 地价评估补地价
一、前言
在实际地价评估工作中，土地估价机构面临越来越多样化的市场新情况，公开出让和补缴地价评估的类型也越来越多。按照规范要求评估出让土地，有利于政府盘活存量低效用地、有利于增加租赁住房用地供应、有利于促进多主体供地。
根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）和《TD/T 1061-2021 自然资源价格评估通则》技术标准，出让地价和补地价评估越来越规范。土地使用权出让地价评估是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。
二、土地出让业务类型及评估方法
（一）土地出让业务类型
土地出让有两种业务类型，出让评估和补缴地价评估，其中出让地价评估又分为公开出让地价评估和现状补办地价评估。公开出让地价评估指的是《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》所涉及的招标、拍卖和挂牌的情况。现状补办地价评估是划拨方式取得的土地使用权转为出让方式，需要补缴政府净收益的情况。当划拨土地交易过户、企业改制、或企业其他经济行为需要时办理现状补办。补缴地价评估指的是出让之后的土地，因为变更规划条件如容积率、用途、限高等等，需要测算调整前后地价差异，补缴土地出让金的情况。
（二）土地出让评估方法
根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号），土地评估方法有：（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法（5）公示地价系数修正法。出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。
1、收益还原法
确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。
2、市场比较法
在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。对于实例的选择，要关注二级用途的价格区别。比如商业用途分为其他商服、餐饮旅馆业、配套底商等多种商业细分用途，其价格也会有很大差异。
运用市场比较法时，应该选择与待估宗地地价内涵一致的案例，如果地价内涵不一致，应对比较价格进行相应修正，使其保持一致。
交易实例原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例，不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。对于溢价率，参考《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010)204号）的规定，对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订（中标通知书发出）后2个工作日内，通过国土资源部门户网站的中国土地市场网页下载并填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省（区、市)国土资源主管部门。
市场比较法应该遵循的技术要求：比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）/实例价格≤30％。各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％，即（高比准价格-低比准价格）/低比准价格≤40％。对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。
3、剩余法
在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。出让地价评估假设的项目开发周期一般不超过3年。对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。开发完成后用于出租或自营的项目，按照收益还原法的有关技术要求评估完工后的价值。
4、成本逼近法
土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。
5、和公示地价系数修正法
公示地价系数修正法时，采用的基准地价应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。
三、土地出让评估技术要点及实践分享
（一）土地出让应按照不同用途分别评估
根据《TD/T 1061-2021 自然资源价格评估通则》技术标准，涉及多种用途混合的土地使用权出让时，应按各不同用途分别评估地价。出让地价估价报告除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，估价结果和土地估价结果一览表在总地价外应按各用途单列地面地价、楼面地价和总价。土地估价报告备案系统中有关报表将同步进行调整。
在接受土地出让价格评估时，根据委托书和《建设用地规划条件通知书》，确定土地用途有哪些，按各不同用途分别评估地价。尤其是城镇住宅用地中有配套商业的情况，要把配套底商用途单独列出来进行评估。
如果公开出让的土地实例是综合用途成交价，不能直接用作其中某类用途的比较实例，具体解决办法是需要把综合用途价格批开分别用途的价格。根据评估价与成交价之间的溢价率，对经营性用地的各个用途进行按比例溢价，从而确定该种用途的成交价格，才能作为比较实例。
（二）场地未通平或通平不完全的地价评估
1、土地开发程度不足
土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程度下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。
2、有地上建筑物的土地出让评估
对土地连同建筑物或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。
当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧。对于地价定义，要根据此次评估目的,设定开发程度为待估宗地红线内有建成的建筑物。作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。
当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。
（三）特定条件的招拍挂出让评估
1、限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积等）
采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。
采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价。一种情况，起始价≤出让底价≤地价上限，这时地价上限满足高于底价的要求，不管配建多少都是可以成交的，正常评估就可以了。另一种情况，起始价≤地价上限≤出让底价，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。
2、限房价、竞地价
采用“限房价、竞地价”方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。
3、出让时约定租赁住宅面积比例
出让时约定租赁住宅一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。采用市场比较法时，要选取租赁住宅用地可比实例；实例不足的，应采用收益还原法。采用基准地价系数修正法评估时要选择自持类型的用途进行测算。
存在实物还建、回迁回购面积等情况的，且对估价对象价值造成明显影响的，在估价对象土地价值评估中，应充分考虑实物还建、回迁回购面积等对土地价值的影响。需要在剩余法中考虑上述情况的亏损，并加大剩余法权重或者在最终结果中考虑上述情况的亏损。需土地招拍挂竞得人代建非营利性设施的，在土地价值评估中，应考虑代建成本。
（四）协议出让
1、不采用招标拍卖挂牌方式出让的协议出让
评估结果要符合当地的协议出让最低价标准。当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。
2、划拨土地办理协议出让
承接业务多为现状补办出让手续的业务，应该评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益，提出底价建议。
在现实工作中，有时会遇到已办理权属登记的房地产补缴地价款，但是产权证上没有土地分摊面积，也无法提供容积率。这种情况下，容积率不能随意设定，需要在承接业务时，应“明确估价目的等基本事项”。可要求委托方补充提供相关资料，通常的做法有：（1）已形成土地出让方案的，应提供方案。（2）根据整个项目的占地面积和整个项目的建筑规模，得出整个项目的容积率。（3）自然资源主管部门或者其他补地价评估委托方确定。并在报告中提醒委托方，如有文件证明该容积率与真实容积率不一致时，需要调整评估结果。
四、已出让土地补缴地价款评估及实践分享
（一）调整容积率补缴地价
调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。
核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。
因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。
（二）调整用途补缴地价
调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。
用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。
工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。
近几年出让细分用途会在出让合同中有所反映，如地下商业和地上商业价格不同，地下约为地上的1/3，在出让合同中分别有说明。这种情况下，再发生了结构调整，可能就需要按出让细分用途分别计算调整地价差额。如果把地下商业和地上商业分别做了调整，我们没有区别对待，按整体面积来计算，很显然是不合适的。
估价中应尊重客观事实，在可能的情况下，分析用地条件的细微变化，综合考虑由于项目建设规模、面积比例、各种用途适宜及可能分布的位置和平面布局、常见的垂直交通等对地价造成的影响，灵活应用文件规定的计算方式。
（三）多项条件同时调整
多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。
在实际评估工作中，出现其中某项条件带来的影响是负效益，地价增减额是负值，但多项条件的影响值累加结果是正值，那么该项出现负值时，应该取负值。各单项调整额可以有增有减，不应只增不减。但是在补地价评估项目中，某项规划条件调整的补地价测算结果是负值时，要将最后结果取零。在地价结果建议中，建议补缴地价款为零。
核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。
五、小结
由于出让地价评估的结果可能直接影响到土地出让收益、影响到国有土地资产是否流失，因此出让地价评估相比一般的宗地地价评估更为重要，需要慎重对待。出让地价评估类型多样，比一般宗地评估更为特殊复杂，需要考虑的各方面技术因素很多，在评估过程中要严格遵守技术规范，明晰技术路线。
（国策天津分公司 李红艳 阮宗斌 张聃聃）
1、喜报||国策评估综合排名全国第五，连续十四年全国十强
2、喜报||热烈祝贺国策机构再获全国土地评估机构A级资信评价
3、热烈祝贺国策董事长骆晓红先生接任深圳市不动产估价协会轮值会长
4、国策播报||国策党支部开展”冲顶鹏城第一峰 攀登精神永不止“主题党建活动
5、国策视点||企业并购中的财务风险分析
亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，掌握楼市动态。建议您按照以下动图的方法，将【国策评估】设为星标。
