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基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权价格，并由市、县及以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价是各种用途土地的使用权区域平均价格，是地价总体水平和变化趋势的反映。简单来说，基准地价就是土地的初始价，即土地在完成拆迁、平整等一级开发后，政府确定的平均价格。基准地价按照不同的区域和不同的土地用途，分别确定平均价格。
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基准地价不是具体的收费标准
地价是土地在买卖、出让和转让等交易活动中所表现出的价格，是土地资产属性的直观反映。
而基准地价是在城镇规划区范围内，对不同级别的土地或者土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格，是各用途土地的使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年限，由政府组织或委托评估，评估结果须经政府认可。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
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基准地价遵循原则
基准地价应按照同一市场供需圈内，土地使用价值相同、等级一致的土地，具有同样的 市场价格的原理进行确定。基准地价遵循“以土地分等定级和均质地域划分为基础，以土地收益和价格为依据”的原则，将城市土地按照影响土地使用价值优劣的的土地条件和区位优劣，划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，在同一土地级别或类型区域中，从土地使用者利用土地的收益、土地交易中的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同土地级别或土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，评估出基准地价，并建立相应的因素修正体系。
常见的基准地价表现形式有：
01
级别基准地价。级别基准地价是依据土地级别的划分区域制定出来的平均地价，它仅能反映同一级别区域的宏观平均地价。
02
区片基准地价。区片基准地价是在级别基准地价的基础上，在空间上将同一级别进一步划分成更小的若干均质区域，然后评估出区片的基准地价。
03
路线价。路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。
主要作用：基准地价更新与平衡是一项应用性强的工作。城市基准地价是由政府土地管理的有关部门通过科学的方法确定的，主要体现为以下几个作用：
1、显示中国城镇土地在已有利用过程中所能产生的各类经济收益，同时也按价格标准显示城市土地质量的优劣程度。
2、为各级政府在土地使用权有偿出让时提供依据，同时也可为土地使用权在土地使用者之间转让时提供参考依据。
3、各地价区段及不同用途的基准地价水平，也对国家加强土地市场的管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效用创造了条件。
4、为政府征收土地税费提供客观依据。基准地价既可为土地使用税的征收提供主要依据．也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。
5、国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别和调整引导或控制各类经济社会活动，落实城市规则、经济发展战赂和产业政策。
6、基准地价的确立可进一步促进我国地价体系的建立和完善、也有利于进一步完善中国的国民经济统计和核算体系。评估步骤-]城市基准地价评估的方法和步骤。
明确基准地价的内涵
其中特别是要明确拟评估的基准地价所对应的土地条件或状况，包括土地的基础设施完备程度、平整程度、权利性质(如是出让土地使用权还是划拨土地使用权)、使用年限、用途(通常分为商业、办公、居住、工业等不同的用途)、容积率(通常按用途来明确相应的容积率)等。
划分地价区段
所谓地价区段，是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈围而形成的一个个区域。一个地价区段可视为一个地价“均质”区域。通常可将土地划分为3类地价区段：①商业路线价区段；②住宅片区段；③工业片区段。划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准，但商业路线价区段应以标准深度为分界线。
计算区段地价
区段地价是某个特定地价区段的单价或楼面地价，它代表或反映着该地价区段内土地价格的正常和总的水平。区段地价的计算，是分别以一个地价区段为范围，求各该地价区段内所抽查评估出的标准宗地单价或楼面地价的平均数、中位数或众数。计算出的区段地价，对于商业路线价区段来说是路线价，对于住宅片区段或工业片区段来说是区片价。
确定基准地价
在上述区段地价计算的基础上做适当的调整后即是基准地价。在确定基准地价时，应先把握各地价区段间的好坏层次(通常是从好到差排序)，再把握其间的地价高低层次，以避免出现条件较差的区段的基准地价高于条件较好的区段的基准地价。
提出基准地价应用的建议和技术
包括该基准地价的作用，将该基准地价调整为各宗地价格的方法和系数，例如具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的修正方法和修正系数。
下面以西安为例，来介绍一下基准地价到底有什么意义：
促进土地的优化利用，保障国有土地资产的合理收益，现将西安市中心市区国有土地基准地价予以公布。
根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，西安（ 农用地、 商住地、 工业地）市国有土地级别和基准地价更新成果已经陕西（ 农用地、 商住地、 工业地）省人民政府批准。为加强地价管理，规范本市土地价格体系，引导土地市场健康发展，促进土地的优化利用，保障国有土地资产的合理收益，现将西安市中心市区国有土地基准地价予以公布。本基准地价自公布之日起执行，2007年3月27日西安市人民政府公布执行的国有土地级别和基准地价同时废止。本基准地价具体应用问题由西安市国土资源局负责解释。
特此通告。
西安市人民政府
2012年11月6日
西安市中心市区国有土地基准地价表
土地用途
基准
土地 地价
级别
单位面积地价 元/平方米（万元/亩）
商服用地
住宅用地
工矿仓储用地
公共管理与 公共服务用地
Ⅰ
9600（640）
4800（320）
945（63）
3300（220）
Ⅱ
6450（430）
4050（270）
720（48）
2400（160）
Ⅲ
4500（300）
3300（220）
555（37）
1725（115）
Ⅳ
3450（230）
2550（170）
420（28）
1125（75）
Ⅴ
2550（170）
1920（128）
345（23）
825（55）
Ⅵ
1950（130）
1380（92）
255（17）
675（45）
Ⅶ
1425（95）
975（65）
210（14）
555（37）
Ⅷ
1050（70）
705（47）
480（32）
Ⅸ
750（50）
X
540（36）
使 用 说 明
1．基准地价内涵：①容积率：商服和住宅用地平均容积率为2.5，工矿仓储用地平均容积率为0.7，公共管理与公共服务用地平均容积率为1.5；②土地开发程度：商服、住宅用地均为“六通一平”（供水、排水、供电、供气、通路、通讯、场地平整），工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地均为“五通一平”（供水、排水、供电、通路、通讯、场地平整）；③土地使用年期：商服用地为40年，住宅用地为70年，工矿仓储用地和公共管理与公共服务用地为50年。
2．土地级别：各用途土地级别分别以《西安市城区商服用地基准地价图》、《西安市城区住宅用地基准地价图》、《西安市城区工矿仓储用地基准地价图》、《西安市城区公共管理与公共服务用地基准地价图》为准。
3．土地用途分类：工矿仓储用地含工业用地、仓储用地和采矿地；公共管理与公共服务用地含机关团体、新闻出版、科研教育、医卫慈善、文体娱乐、公共设施、公园绿地、风景名胜等用地。交通运输用地和水域水利设施用地基准地价参照工矿仓储用地；特殊用地基准地价参照公共管理与公共服务用地。
4．工业限制区：工矿仓储用地基准地价不包含工业限制区，对工业限制区内现有存量工矿仓储用地，其地价水平参照工业限制区范围内公共管理与公共服务用地土地级别，并按一级2400元/平方米（160万元/亩）、二级1725元/平方米（115万元/亩）、三级1275元/平方米（85万元/亩）、四级945元/平方米（63万元/亩）掌握。
5．临潼旅游度假区范围内与西安市主城区接边区域基准地价参照接壤的主城区各用途地价执行。
西安市基准地价2000年出了一个标准之后，直到2007年才更新，这期间一个标准用了八年。2012年可能就是现行的西安市最新的土地基准地价了。试想一下，房地产这几年发展的这么迅猛，政策根本就敢不上市场变化，政府干脆就人为确定地价了，甚至与企业串通抬高区域地价，使得后期土地评估价明显高于市场价，从而从中获益。
按照西安市最新的土地基准地价，一级住宅用地最高为320万元/亩，大家有可能不明白一级是啥意思，我这么说吧，一级就是指明城墙内区域，基本都是一级，像大明宫区域属于四级和五级，按照上表大明宫区域住宅土地基准地价128——170万元/亩，可实际情况是什么呢？
举例说明：
1、西安东大街前段时间挂牌出让了一个商业用地，成交价格在2700万元/亩，而我们在上表中查寻到此区域的基准地价为640万元/亩，真不知道这个挂牌价格是怎么得出来的，是参考了基准地价吗？这样的基准地价还有什么意义？
2、大明宫区域最近几年，特别是2010年大明宫公园开园以来，区域房地产大鳄云集，万科、中海、绿地、华远、万达等都在此扎堆，目前区域住宅平均成交价格在500——1000万元/亩，而按照上表中查询此区域住宅土地基准地价128——170万元/亩，此时心中一万个草泥马在奔腾。
3、目前为止，按照上图中住宅最高的基准地价320万元/亩，要想在西安三环以内找个住宅用地，几乎是很困难的。你要知道，三环区域住宅的土地级别都在八、九、十级，基准地价都在100万元/亩以下。
说到这里，请允许我潸然泪下，为开发商，为老百姓，为了这个不公平的待遇。
基准地价到底是个什么玩意？求解
