房贷压力最大的城市，竟然不是北上广深？

　　以下文章来源于楼市黄大大 ，作者宁侃侃 　　楼市黄大大. 　　地段砖家。我们看中的房子一直在涨！ 　　前阵子，又有专家被骂上热搜。 　　起因是一句话：“整体来看中国不存在房贷压力大的问题，居民存款远远超出房贷”。 　　此言一出，直接戳到了中国老百姓的肺管子。合着大家辛辛苦苦背负的房贷，在专家眼中竟是毫无分量。 　　而要说被这句话伤的最深的，竟然不是北上广深的购房者，而是杭州、郑州、南京…… 　　01 　　此番发言最大的问题就出在“整体来看”这个前缀上。 　　根据央行公布的数据，截至2022年末,我国住户存款余额为121.18万亿，而到今年3月末，我国住户部门贷款余额为77.48万亿元，存款确实比贷款多。 　　但如果是这种计算方式，那我和杭州杰克马两个人的存款是不是也可以整体看一下？ 　　事实上，如果细看下来，我国很多城市居民的负债水平，真的超乎想象。 　　这两天，我根据各市统计局的数据，统计了一下全国32个重点城市的住户杠杆率。（计算方式：居民贷款余额/名义GDP） 　　结果还挺意外的，我国住户杠杆率最高的城市TOP3，居然没有一个是一线城市。 　　杭州、郑州、南京分列住户杠杆率的前三甲。 　　珠海位列第四，广州和深圳排到了第五和第六。 　　在大家印象中，买房需要全家举债的北京、上海，住户杠杆率相对居然还很低。 　　而住户杠杆率最低的城市，则是长三角和东南地区的一众二三线城市，泉州、无锡、南通…… 　　住户杠杆率的高低，不仅说明了不同城市购房者所背负的压力，更体现出一座城市楼市泡沫的大小。 　　选城市就是选未来。楼市大分化时代，哪些城市还有价值？国民经略创始人凯风《中国城市大变局》一书有详细分析。 　　02 　　很明显，杭州、郑州、南京的楼市泡沫，已经大到藏都藏不住了。 　　尤其是杭州，居民杠杆率居然超过了130%！是全国唯一一个杠杆率超过100%的城市。 　　这是什么概念呢？隔壁韩国，最近楼市都快要崩盘了，全国房价平均下跌近2成，成交量暴跌70%。 　　而韩国的杠杆率，也才刚刚冲破100%而已。 　　高到离谱的杠杆率，让杭州楼市的流通性遭遇了巨大的挑战。 　　这两年很多人想要卖房降低自己的负债，可是大部分人的结局就是被困在二手房市场里，眼看着房子越卖越多…… 　　另一边，郑州和南京的杠杆率虽然守住了100%的红线，业主的日子也相当不好过。 　　根据冰山指数，郑州二手房均价从2017年的高位17000元，一路下跌至2023年4月份的10937元，跌幅达到了35.9%。 　　南京的二手房业主也不例外，拼命卖房，甚至不惜砸盘。 　　看看这个降价的架势，专家们来评评理，你说他们的房贷压力大不大？ 　　03 　　为什么这些城市的杠杆率会如此之高？ 　　因为它们有一个共同的特质：超级敢借钱，特别能负债。 　　32个重点城市里，人均贷款数额名列前茅的，基本还是那几个城市，杭州、南京、深圳、珠海…… 　　其中，杭州的人均贷款依旧是全国第一，人均贷款额达到19.82万，其他排名前4的城市，人均贷款全都在15万以上。 　　借钱如流水的背后，投资客可谓是“功不可没”。贷款转入账户里还没放热乎，转头就扔进了楼市。 　　就拿杭州来说，2015年杭州申办亚运会成功，这是杭州楼市的一个分水岭。 　　此后，杭州的人口和房价开始“比翼双飞”。 　　2016年，杭州全年外来购房者共在杭州市区购房68839套，是2015年全年的2.66倍，占了杭州全年投资性需求的50%还多。 　　杭州的房价也在狂热的投资氛围下开始勇攀高峰，从2015年的2字头，以一年涨一万的速度，在2018年冲上了4万的关口。 　　而随之而来的，是杭州居民杠杆率的连年飙升。 　　2017-2018年一年间，杭州的居民杠杆率暴涨25%直接突破100%大关，之后越走越高。 　　南京也一样，过去几年楼市膨胀的极为剧烈，简单算笔账就可以看出来。 　　根据七普数据显示，从2010年到2020年，南京人口增加了131万人，而这十年，南京却卖了建面超9000万方的房子。 　　平均下来，新增的人口每个人都买了68㎡，远超南京城镇人均住房面积45㎡，这里面有多少是真刚需、真改善，大家心里都清楚。 　　还有像深圳、珠海，情况都大同小异。 　　在这些投资客扎堆的城市，房价和杠杆率之间已经形成了一个正相关的循环： 　　房价越高，投资客越狂热，上车门槛也越高，就越是需要加杠杆…… 　　长此以往，积重难返，杠杆率只能越来越高，气球越吹越大。 　　04 　　奇怪的是，房价最高的北京和上海，杠杆率却并不高。 　　难道说这两座城市没有投资客吗？ 　　当然有了，而且数量相当多，实力还很强。前段时间上海云锦东方抢房的盛况还历历在目呢。 　　可是上海和北京，一个杠杆率66.58%，一个更是只有57.09%，数值远低于广深杭，甚至不如一些二三线城市。 　　这是为什么呢？ 　　关键在于，北京上海聚集了全国最多的富豪，购买力是天花板级别的。你觉得北上房价贵，有钱人全款买房洒洒水。 　　另一个重要原因，是北京上海的购房门槛太高了。不光房票无敌难搞，对加杠杆这件事情尤为严格。 　　同为一线的广州和深圳，杠杆率却几乎翻倍，原因也在这里。 　　我有个北京的朋友，原本打算今年卖房置换，硬生生被八成首付劝退了。她跟我吐槽：跟全款没多大区别…… 　　除此之外，一些公认的“炒房之都”，数据也是出人意料地低。 　　特别是长三角和东南地区的二三线城市，炒房团是一茬一茬的出，实际杠杆率并不高。 　　比如福建的泉州，前几年楼市都快炒崩了，结果住户杠杆率居然只有42%。 　　这又是为什么呢？ 　　别看这些城市投资客也很多，但他们本地的有钱人也多啊，而且酷爱投资房产。 　　所以在这些城市买房投资的人，很多都是不贷款的……扎不扎心。 　　就拿无锡来说，2016年-2022年居民杠杆率也就从21%涨到了37%。7年的涨幅还没有杭州一年多。 　　那是不是住户杠杆率越低的城市就越健康，越值得选择呢？ 　　还真不是。 　　杠杆率只是一个衡量标准，城市的经济和人口指标才是基础。 　　举个例子吧，黑龙江的五线城市佳木斯，2022年居民贷款余额为374.3亿元，GDP为869.2亿元，算下来这个城市的住户杠杆率仅为43%。 　　可是这并不是说这个城市的楼市就健康，就值得选择，而是这个城市的楼市几乎就没有什么活跃度，买房的人少了，贷款的人当然就少了。 　　同理，很多弱省会城市的杠杆率并不高，这同样是楼市缺乏活跃度的表现。 　　再说直白点，没有人愿意为这些城市负债，这本身也是一种悲哀。 　　05 　　我们为什么要关注城市杠杆率？ 　　这个数值看似简单，却揭示出了城市与房产价值的最底层逻辑：购买力。 　　一座城市的杠杆率过高，实际上就是对城市购买力的一种透支。 　　从全国32个重点城市的人均净存款可以很清晰的看出，杠杆率越是高的城市，人就越“穷”…… 　　甚至于像杭州、珠海、南京、厦门这些城市，人均净存款居然是负的，人均“负翁”。 　　其中依旧属杭州最夸张，人均存款-3.81万，让人不禁感叹： 　　杭州赚钱杭州花，一分别想带回家。不但不能带回家，还要倒欠3万8…… 　　北京、上海以及长三角的南通、无锡这些城市，再一次用数据证明了自己的家底雄厚。 　　而如果一座城市杠杆率过低，同时经济也跟不上，这就是缺乏购买力的表现。 　　那么，杠杆率高的城市和杠杆率低，且经济又不行的城市相比，谁更危险。 　　毫无疑问是后者。 　　因为杠杆率高，虽然有风险，但起码说明这个城市有价值。 　　就像杭州、南京、珠海、厦门，每年依旧吸引着大量的人口，有着源源不断的购买力在支撑着城市的价值。 　　而杠杆率低，经济又不行的城市，那才是真正的泥潭，需要更加警惕。 　　最后，还有一类城市需要格外注意，类似于郑州、昆明、西安这样的中西部省会城市。 　　这种城市迷惑性很大，虽然杠杆率也很高，可是表面上看起来还是很风光的。 　　但大家要知道，这种风光是建立在对省内其它城市的虹吸之上的。 　　这种虹吸的范围和效果都相当有限，随着存量竞争的日趋激烈，这种城市楼市泡沫破裂的风险更加巨大。 　　原标题：《房贷压力最大的城市，竟然不是北上广深？》 　　阅读原文