《郑州市上街区人民政府关于公布郑州市上街区城镇土地级别与基准地价的通知》的政策解读

　　《郑州市上街区人民政府关于公布郑州市上街区城镇土地级别与基准地价的通知》（上政文〔2024〕3号）自2024年1月15日起正式实施，现就政策的主要内容解读如下： 　　一、编制的必要性 　　基准地价是法定公示地价的一项重要内容，基准地价的更新是土地管理的一项常态化、基础性工作。城镇基准地价是在国土空间总体规划确定的城镇开发边界范围内，各土地级别或均质区域，在一定估价期日、设定的用途、容积率、使用年限、开发程度等条件下的土地使用权平均价格。 　　根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定：市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。原国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）要求，基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。2020年3月，党中央、国务院下发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》明确要求各地完善城乡基准地价制定与发布制度，逐步形成市场价格挂钩动态调整机制。按照河南省自然资源厅办公室《关于做好2021年度自然资源评价评估有关工作的通知》（豫自然资办发〔2021〕27号）通知要求：为保持基准地价成果的现势性，使土地估价结果符合客观实际，各地现行基准地价成果满3年的（估价期日为2018年7月1日以前），应视市场情况，在技术方案报厅同意后开展局部更新或者全面更新。2023年1月30日，河南省自然资源厅发布《河南省自然资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫自然资办函〔2023〕10号），全面开展河南省城镇土地级别与基准地价更新调整工作。 　　上街区上轮城镇基准地价成果于2020年完成并公布（基准日为2018年1月1日），该成果至今已超过3年时间。随着上街区社会经济发展，在城市基础设施提升、新冠肺炎疫情影响的背景下，原有的基准地价不能准确反映上街区地价水平。 　　因此，为使城镇各类土地级别及基准地价更客观的反映现实情况，适应扩大市场机制配置土地资源发展需要，落实土地宏观调控政策，上街区自然资源和规划局会同有关部门充分对接、多次论证、反复修改，历时近一年，对上街区城镇土地级别与基准地价进行了更新调整。 　　二、编制的作用 　　基准地价作为法定公示地价标准，是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价值、核算土地资产收益的基本依据，是促进土地集约节约利用的重要杠杆。 　　一是强化土地市场管理，维护土地市场秩序，促进城镇土地资源的合理利用和优化配置，提高土地利用效率； 　　二是完善土地价格体系，使基准地价成果更加符合城镇土地价格的客观实际，保持城镇基准地价成果的科学性和现势性； 　　三是协调区域地价，充分发挥基准地价在土地市场价格体系中的基础性作用，客观地反映出不同区域之间真实的经济差异和地价水平，促进全区土地市场的均衡发展； 　　四是适应自然资源管理新常态，贯彻落实国有土地资产管理、评估法律法规，进一步加强公示地价体系建设和管理。 　　三、主要内容及价格内涵 　　1.本次共对商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、水利设施、特殊用地七个用地类型进行了土地级别与基准地价更新调整。其中，对商服用地进行了二级类细分，将一级类商服用地细分为商业用地A类、商业用地B类两个二级类，将工矿仓储用地细分为工矿用地及仓储用地，引导土地利用更加合理化 　　2.基准地价内涵为正常市场条件下，各用途各土地级别区域内，设定土地开发程度、容积率等条件下的国有出让土地使用权平均价格。 　　3.用途：分商服用地（A类、B类）、住宅用地、工矿仓储用地（工矿用地、仓储用地）、公共管理与公共服务用地、交通运输用地、特殊用地、水利设施用地等用途。 　　商服用地A类：零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地和其他商服用地。 　　商服用地B类：商务金融用地。 　　4.上街区（不含矿山街道办事处）平均容积率：商服用地A类1.4、商服用地B类1.8、住宅用地1.8、工矿仓储用地1.0、公共管理与公共服务用地1.5、交通运输用地1.0、特殊用地1.0、水利设施用地1.0。 　　矿山街道办事处平均容积率：商服用地A类1.1、商服用地B类1.3、住宅用地1.2、工矿仓储用地1.0、公共管理与公共服务用地1.3、交通运输用地1.0、特殊用地1.0、水利设施用地1.0。 　　5.年期：均为法定最高出让年限，即商服用地40年、住宅用地70年、工矿仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年、交通运输用地50年、特殊用地50年、水利设施用地50年。 　　6.上街区（不含矿山街道办事处）开发程度：五通一平（通路、通电、通讯、通上水、通下水及场地平整）。 　　矿山街道办事处开发程度：三通一平（通路、通电、通上水和土地平整）。 　　7.基准日：2023年1月1日。 　　8.矿山街道办事处为上街区飞地，单独对其开展基准地价编制工作。 　　四、新旧政策差异 　　1. 基准日 　　新一轮（上政文〔2024〕3号）公布实施的基准地价基准日为2023年1月1日，上一轮（上政文〔2020〕85号）文件执行的基准日是2018年1月1日，新一轮基准地价基准日时间节点更近，地价更符合上街区土地市场情况。 　　2. 土地用途 　　商服用地 　　商服用地A类 　　商服用地B类 　　住宅用地 　　住宅用地 　　工矿仓储用地 　　工矿用地 　　仓储用地 　　公共管理与公共服务用地 　　公共管理与公共服务用地 　　交通运输用地 　　交通运输用地 　　特殊用地 　　特殊用地 　　水利设施用地 　　水利设施用地 　　新一轮（上政文〔2024〕3号）制订的基准地价用途较上一轮（上政文〔2020〕85号）相比，对部分用途二级地类进行了细化。将商服用地细分为了A类、B类，将工矿仓储用地细分为了工矿用地、仓储用地。 　　3. 土地级别 　　新一轮（上政文〔2024〕3号）中，部分用途级别数量较上一轮（上政文〔2020〕85号）相比，有了一定的增减。其中商服用地A类、B类，住宅用地，公共管理与公共服务用地较上一轮相比，增加了一个土地级别；工矿用地、仓储用地较上一轮相比，减少了一个土地级别。 　　同时本轮各用途土地级别界线较上一轮相比也均有一定的变化。 　　4. 基准地价 　　中心城区：新一轮基准地价与上一轮基准地价相比，有一定的调整幅度。商服用地降幅明显，A类平均下降25%，B类平均下降30%；住宅用地降幅稍低，平均降幅在10%左右；工矿用地一级较上一轮同区域相比，有2%的降幅，其他级别均有一定的上涨，但涨幅不大，仓储用地各级别均较上轮有了一定的上涨；交通运输用地各级别均较上轮有了一定的下降；其它用途在高级别时较上轮相比有了一定的下降，在低级别时，受河南省被征地农民社会保障费用最低标准的调整，有一定的上涨或持平。 　　矿山街道：新一轮基准地价中，商服用地A类、B类、公共管理与公共服务用地、交通运输用地较上一轮有所下降；住宅用地、工矿仓储用地有所上涨；水利设施用地与特殊用地与上轮持平。 　　五、解读单位及解读人 　　解读单位：郑州市上街区自然资源和规划局 　　解 读 人：朱姿 　　联系电话：0371-68110991。