新规下城市更新项目地价测算实操与经验总结

　　2019年10月21日，深圳市规划和自然资源局发布了《深圳市2018年度标定地价成果》（深规划资源〔2019〕562号）及《深圳市地价测算规则》（深府办规〔2019〕9号），深圳市地价测算体系宣布由基准地价时代进入到新的标定地价时代。 　　此次采用标定地价体系来评估我市土地的市场价格，一是由于深圳市近年来土地升值涨幅较大，原基准地价已过时。 　　二是依据自然资源部的要求，在已经公示标定地价的城市和地区，可以采用标定地价系数修正法并依据《城镇土地估价规程》等相关规定开展土地价格的评估。 　　01 　　城市更新项目地价的测算前提 　　在进行城市更新项目地价测算之前，有些基础信息是必须首先确认的，亦是城市更新项目地价测算的前提。 　　具体而言，有三个基础信息是必须首先确认的——用地类型、建筑面积、市场价格。 　　城市更新是一个结合历史、现状及将来规划的过程，其用地类型也需要考虑“历史用地类别”和“规划用地类型”两个因素。 　　一方面，所谓“历史用地类别”即《深圳市地价测算规则》附表10中“用地类别或改造类型”对应的各用地类别，此可以依据具体项目具体情况直接赋值。 　　另一方面，所谓“规划用地类型”即指项目按照城市更新单元专项规划批复确定的数据或者项目方自行预估的项目的各规划用地类型，此亦可以直接估算。 　　建筑面积，即结合上述“规划用地类型”对应的各规划用地类型（例如住宅、商业、办公、工业等）下具体的建筑面积。 　　由上可以看出，三个基础信息中，用地类型、建筑面积均是可以依据项目具体情况直接确定的，本处不再赘述，后续重点就市场价格进行说明。 　　（一）市场价格VS标定地价 　　《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法*70%+剩余法*30%。 　　在2019年10月底深圳市规划和自然资源局组织的政策宣讲会上，相关负责人也已明确表示，目前《深圳市2018年度标定地价成果》（深规划资源〔2019〕562号）公示的仅是我市的标定地价，暂无法确定具体项目具体地块的市场价格。 　　不过，目前相关部门已经在建设我市的地价查询系统，有望今年发布，届时我市的土地市场价格将更加准确明了，进一步促进了我市的土地市场交易。 　　（二）标定区域、标准宗地、标定地价简介 　　标定地价的官方定义是指政府为管理需要确定的，标准宗地在现状开发利用（或设定条件）、正常市场条件下，法定最高使用年期或政府规定年期下，某一估价期日的土地权利价格。 　　1.标定区域：标定区域是指在全市可建设用地边界范围内，政府相关部门依据专业的评估技术要求按住宅、商业、办公、工业用途划分的区域。 　　其中住宅用途标定区域410块、商业用途424块、办公用途180块、工业用途256块，合计1270块。下图红线区块即是按住宅用途划分的标定区域。 　　 　　2.标准宗地：在按用途划分的标定区域内，有且只有一块代表该标定区域内该用途的标准地块，即标准宗地。 　　以深圳市政府所处住宅用途标定区域为例（蓝色方块即是标准宗地）。 　　 　　3.标定地价：概况来讲我市的标定地价即是标准宗地以2018年4月1日为估价期日，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用或部分假设条件、正常市场条件下的土地权利价格。 　　标定地价会由市自然资源行政主管部门按年度更新并定期发布，当年度更新价格水平变化超过5%时，还需报政府批准，管理程度较原基准地价进一步提高。 　　在实际测算地价的过程中我们也应考虑到地价涨幅的问题，这样才更有利于项目实际利润的判定。 　　（三）标定地价系数修正法 　　在发布的《深圳市地价测算规则》中明确了我市的土地市场价格=标定系数修正法*70%+剩余法*30%，所以直接利用标定系数修正法估算的地价并不等于最终地价其目的只是为了达到让地价可预期。 　　官方在其后的宣讲会也已明确表示最终土地的市场价格与直接利用标定系数修正法测算的结果只是比较接近，具有较大的参考性。 　　在《城镇土地估价规程》中规定了使用标定地价系数法估价的程序： 　　（1）第一步：收集待估宗地标定区域及标定地价相关信息； 　　（2）第二步：选择3个（或以上）的可比标准宗地； 　　（3）第三步：进行相关地价因素修正； 　　（4）第四步：测算待估宗地价格。 　　标定系数修正法计算公式如下： 　　P=P1*W1+P2*W2+P3*W3 　　P：待估宗地标定地价； 　　P1、P2、P3：3个可比标准宗地的比准价格； 　　W1、W2、W3：3个可比标准宗地的权重。 　　例如： 　　 　　以商业用途的土地市场价格为例，其仅代表可转让的商业首层（底商）使用年期40年不涉及其他特殊政策规定情形下的市场价格，如涉及其他商业用途但业态不同（如商业二层、商业游乐设施等）或相关规定不同（如不可转让、使用年期不等于40年、符合政府产业发展、项目为城市更新项目等）则需对商业用途的市场价格按照《深圳市地价测算规则》进行系数修正。 　　02 　　城市更新项目地价的测算公式 　　（一）修正系数 　　除明确用地类型、建筑面积、市场价格三个基础信息外，进行正式城市更新项目地价测算前，还需要重点考虑地价测算涉及的修正系数，具体又包括两类——即基础修正系数和项目修正系数。 　　1.基础修正系数： 　　建筑类型、土地使用年期、产权条件、产业发展导向、产业项目类型、地上商业楼层、地下空间修正系数（深府办规〔2019〕9号文附表1至附表7）。 　　2.项目修正系数： 　　棚户区改造、原农村集体经济组织留用土地项目（包括非农建设用地、征地返还用地、土地整备留用土地，以下简称留用土地）、拆除重建类城市更新项目修正系数(深府办规〔2019〕9号文附表8至附表10)。 　　（二）城市更新项目地价计算公式的推导 　　按照本次《深圳市地价测算规则》新规，城市更新项目地价计算公式，其实是在新供应用地地价测算公示的基础上推导出来的。 　　1.新供应用地地价测算公式 　　宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数） 　　同一宗地包含多种建筑类型的，按照不同建筑类型和建筑面积分别测算地价后合计。 　　2.城市更新项目地价测算公式 　　宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×城市更新项目修正系数） 　　其中，城市更新项目修正系数计算公式： 　　分用途项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子） 　　举例说明：城市更新项目中住宅用途的项目修正系数，首先计算现状用地类别或改造类型占比（相应用地面积与开发建设用地面积的比值，详见深府办规〔2019〕9号文附表10—备注3）。 　　其次依据拆除重建类城市更新项目修正系数计算表，选择对应的用地类别或改造类型，赋予上述比值为权重，加权合计计算即得出住宅类的项目修正系数，最后将各用途所属地价计算出来后再利用前述新供应用地地价测算公式进行计算。 　　 　　如上所示，住宅项目修正系数=占比1*0.1（对应的修正因子）+占比2*0.4 　　03 　　城市更新项目地价测算的顺序 　　城市更新项目地价测算一般采取如下顺序： 　　第一，确认基础测算信息（各用地类型基础信息+建筑面积+各规划用地类型的市场价格）； 　　第二，计算城市更新项目的项目修正系数； 　　第三，计算各规划用地类型（如住宅）的地价； 　　第四，计算项目总地价（总地价=住宅地价+商业地价+办公地价+工业地价+公配地价）。 　　04 　　城市更新地价测算案例演练 　　前文已说明，按目前公示的相关资料，实际无法知晓具体项目具体地块的土地市场价格，仅能知晓标定地价。下文以标定地价为例进行测算，供读者参考。 　　（一）案例基本假设 　　假设某城市更新项目拆除范围面积17160㎡，开发建设用地面积12788㎡，其中，历史用地类别方面，城中村用地10300㎡，历史处置用地2488㎡。 　　（二）城市更新项目地价测算演练 　　1.利用标定地价估算项目住宅用途土地市场价格 　　 　　住宅用途土地市场价格约21492.4元/㎡。 　　2.利用标定地价估算项目商业用途土地市场价格 　　 　　商业用途土地市场价格约45151.35元/㎡。 　　3.计算用地类别或改造类型占比 　　（1）城中村：城中村用地面积/开发建设用地面积=10300/12788=80.5% 　　（2）历史用地处置：历史用地处置面积/开发建设用地面积=2488/12788=19.5% 　　4.计算城市更新项目修正系数 　　 　　依据前述公式：项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）计算各用途项目修正系数。 　　（2）计算住宅用途地价在城中村用地类型下的修正因子：0.1*(1-4.5/8.13)=0.1*(1-0.55)=0.045 ，住宅用途地价在历史用地处置类型下的修正因子则通过查询城市更新项目修正系数表直接按0.11确定。 　　（3）住宅用途项目修正系数=∑（“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）=80.5%*0.045+19.5%*0.11=0.036+0.021=0.057 　　（4）计算商业用途地价在城中村用地类型下的修正因子：0.18*（1-4.5/8.13）=0.18*(1-0.55)=0.081。商业用途地价在历史用地处置类型下的修正因子则直接通过查询城市更新项目修正系数表按0.2确定。 　　（5）商业用途项目修正系数=∑（各“用地类别或改造类型”面积占比×对应修正因子）=80.5%*0.081+19.5%*0.2=0.065+0.039=0.104 　　5.项目各用地类型（如住宅、商业等）地价计算 　　宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数） 　　（1）住宅地价：保障房移交政府无需缴纳地价。 　　 　　住宅地价=住宅用途土地的市场价格X建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X城市更新项目修正系数=21492.4*(70334-8396) *1*1*1*0.057=7587.82（万元） 　　（2）商业地价：依据深规土规﹝2017﹞3号文规定——同一宗地内，居住用地有住宅建筑和商业建筑，则商业建筑使用权为70年。 　　 　　①地上商业一层地价=商业用途土地的市场价格X地上一层商业建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X地上商业楼层修正系数X城市更新项目修正系数=45151.35*13458*1*1.0889*1*1*0.104=6881.33（万元） 　　②地上商业二层地价=商业用途土地的市场价格X地上二层商业建筑面积X建筑类型系数X年期系数X产权修正系数X地上商业楼层修正系数X项目修正系数=45151.35*13458*1*1.0889*1*0.6*0.104=4128.80（万元） 　　③商业地价合计=地上商业一层地价+地上商业二层地价=6881.33+4128.80=11010.13（万元） 　　6.宗地地价汇总 　　公建配套及保障房产权移交给政府，无需缴纳地价。 　　宗地地价=∑（土地市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数）=住宅地价+商业地价=7587.82+11010.13=18597.95（万元）=约合1.86（亿元）。 　　05 　　新规下城市更新项目地价测算经验 　　上文实际已有说明，土地市场价格=标定系数修正法*70%+剩余法*30%。而且，无论是标定系数修正法，还是剩余法，实际均是根据土地区位及房地产市场变化等因素综合确定的，是不断变化的。 　　特别针对年度的变化，《深圳市地价测算规则》新规在4.2条亦明确，标定地价成果由市自然资源主管部门组织按年度更新，并定期发布。年度更新时价格水平变化超过5%时，应报市政府批准后发布。 　　不难看出，地价的市场化已是一个不可逆转的趋势，与其 称为“标定地价”时代，不如直接称其为“市场地价”时代。 　　后续开发商在拓展城市更新项目或进行项目合作的过程中，不再 “可预测”的地价必将成为一个重要的考虑因素。 　　声明：本文经授权来源“西政资本”，对作者表示感谢。伙伴们，关于本文观点，欢迎交流互动，记得文末留下脚印。