上海五大新城房价全线下跌，临港小区普遍跌幅在41%，快要腰斩了，最不抗跌。临港跌这么大，是因为前几年涨得太猛了。以万科金...

　　来源：雪球App，作者： 茅洪斌，（https://xueqiu.com/3658388177/293900562）上海五大新城房价全线下跌，临港小区普遍跌幅在41%，快要腰斩了，最不抗跌。临港跌这么大，是因为前几年涨得太猛了。以万科金域澜湾为例，2017年开盘价普通高层2.46-2.88万元/m²，2019年临港大规划出来后，成交价炒到了5.47万元/m²，现在3.3 万元/m²，还没跌破开盘价，但也快了。标杆盘滴水涟岸2021年6月成交了一套单价高达6.52万元/m²的房子，而今同户型挂牌房源已低至3.8万元/m²。临港的劣势显而易见的，离市区太远了，比到昆山还要远，不适合去市区通勤，一旦刮台风16号线就停运了。临港太靠海了，比较潮湿，地板容易发霉，风也大，不怎么宜居。松江新城也不抗跌，这轮回调已经跌了将近30%。松江新城新房供应量，把二手房价格打下来了。松江新城的新房不用抢，从不触发积分，稀释了二手房市场。另外松江GDP出现了负增长，松江以中低端制造为主，一些落后的产能要淘汰。松江新城以本地区域客购买力为主，市场较为内生，来自市区的外溢都去往九亭和泗泾了。松江新城离上海主城区太远了，除了9号线外没有进城的快速路。松江的产业区放在了新城的东西两侧，区域内的通勤大多是东西向的，而不是去往市区。嘉定新城的房价普遍跌了25%，跌幅适中，与大盘走势差不多。嘉定新城是距离上海市区最近的一个新城，而且11号线跑得又快，是最适合当睡城的一个五大新城。其它新城一个比一个远，而且奉贤新城、临港新城与主城区有很大的断裂带，发展和市区关联不大。嘉定新城非常宜居，房价水分小，新房依然还能触发积分，保持着不错的热度。青浦新城的房子平均跌了24%，跌幅不大，相对前面几个新城来说稍微抗跌些。青浦新城跌幅小，是因为青浦新城的房价没怎么涨过。涨得少，自然回调幅度也小。而且青浦新城的次新房成交不活跃，整体市场起色都不大。青浦全区产业不强，以物流、会展为主，数字新产业还未成规模。奉贤新城竟然最抗跌，只跌了17.7%：同样的逻辑，奉贤新城的房价涨得不多，所以回调起来也不多。奉贤新城发展不错，但是和上海主城区关联不大，市区外溢不到这来，以本地市场为主。PK完五大新城谁最抗跌，咱们再来看看，五大新城所在区的近、远郊板块谁最抗跌？南翔在嘉定最宜居，离市区较近，聚集了嘉定最多的富人，也接收最多的市区外溢。徐泾是青浦最好的板块，位居大虹桥，各种利好加持+供求失衡前两年二手房涨得很凶猛，但这两年也跌的较多。随着新房供应井喷，那些高价二手房都被打下来了，正在进行理性价值的回归。九亭新房稀缺，对二手房干扰不大，且是市区外溢松江的第一站。周康是最抗跌的板块，跌幅仅约12%。周康受张江科学城南扩利好，第一时间承接了张江的产业与购买力外溢，板块楼市非常健康。浦东发展主轴已经转向南，原南汇与浦东的交界处从边缘区变成了中心区。安亭房价房价长期涨不起来，受旁边花桥房价牵掣，花桥房价2万多，安亭任什么3万多？安亭一直在为嘉定新城输血，在城市资源配套建设方面却很落后，全区最好的安亭黄金枢纽一直在被浪费。淀山湖板块、朱家角板块都没有活力，市场没什么起落，所以表现出了抗跌，同时也抗涨。松江远郊小昆山、车墩板块的新房、二手房市场都不活跃，也不抗跌，不建议入手。奉贤远郊柘林因为前期没怎么涨，回调的小。海湾板块比较反常，在没怎么涨的情况下却大跌超过30%，最抗涨，却最不抗跌。原先是南汇中心的惠南板块地位下滑严重，如今成了两不靠的远郊板块，惠南动迁房跌幅较大，将近30%。