耒阳市城区基准地价成果更新工作方案

　　  　　  　　耒 阳 市 国 土 资 源 局 　　衡 阳 地 源 评 估 咨 询 有 限 公 司 　　  　　  　　二 0 0 六 年 十　月 　　  　　  　　一、成果更新背景 　　    耒阳市城区现在所采用的基准地价成果是于2002年12月完成的，至今已有4年时间，由于城市经济的快速发展，城市道路等基础设施的不断完善，城市规模的扩大以及规划与布局的调整，整个城区的土地质量空间分布格局及地价水平变化很大，现有的基准地价成果已不能反映耒阳市的实际地价水平。为了贯彻《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）、省政府《关于加强土地市场建设和管理的意见》（湘政发[2001]15号）、省国土资源厅《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知》（湘国土资发[2001]61号）及省国土资源厅《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》（湘国土资办发[2006]90号）文件精神，根据《城镇土地估价规程》的有关规定:为了保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现实性，在土地市场发生变化或影响土地价格的种种因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。耒阳市国土资源局拟在2002年完成的基准地价成果的基础上，根据耒阳市城区的实际变化，开展耒阳市城区的基准地价成果更新工作。同时完成建制镇的基准地价评估与更新工作。 　　二、城市概况及评估范围 　　    耒阳市位于衡阳市东南部，属耒水流域，城区距衡阳市70公里，京广线、107国道、京珠高速公路从耒阳境内自北而南穿过。交通条件优越。是衡阳的南大门。耒阳的工业以矿产为主，主要有煤、电力等。耒阳市城区有四个街道办事处，土地总面积2565平方公里，城市面积达30平方公里，其中建成区29.2平方公里。2004年底全市总人口124.98万人，农业人口91.65万人，非农人口33.33万。为了保证成果的宏观调控作用及实用性，本次基准地价评估的地域范围为耒阳市城区具备1:500地形图范围的30平方公里土地，以及建制镇的建成区，具体范围由耒阳市国土资源局确定。 　　三、工作的领导与组织 　　    基准地价成果更新工作是一项复杂的系统工程，必须加强工作的领导与组织协调。本次更新工作成立以 耒阳市主管国土的副市长 为组长，政府办、国土资源、物价、财政、建设、房产、规划等有关单位派一位领导为成员的基准地价成果更新工作领导小组，负责该项工作的领导和重大问题的协调。领导小组下设办公室，由市国土资源局 贺中友 担任主任，有关股室人员参加，负责具体工作组织与协调。考虑到此次工作的难度及工作量大等实际情况，确定以衡阳地源评估咨询有限公司为评估技术单位，具体负责技术工作。 　　四、工作任务 　　1、调整原成果确定的土地级别，完成商业、住宅、工业综合用地分类定级工作。 　　2、完成耒阳市基准地价更新。同步开展基准地价平衡工作，协调区域地价水平。 　　3、根据省国土资源厅《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》精神，完成各建制镇建成区基准地价的评估与更新工作。 　　4、更新原成果的宗地地价修正体系，以确保宗地地价评估标准的现实性。 　　5、按规程要求制作基准地价图和基准地价表。 　　五、工作依据 　　1、《中华人民共和国土地管理法》； 　　2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 　　3、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》； 　　4、省政府《关于加强市场建设和管理的意见》； 　　5、省国土资源厅《关于加强地价管理开展城镇基准地价更新与平衡工作的通知》； 　　6、省国土资源厅 《关于全面建立全省城镇基准地价体系的通知》； 　　7、《城镇土地估价规程》、《城镇土地定级规程》； 　　六、工作期限和程序 　　    工作期限为2006年10月1日至2007年1月30日，大致可分为四个阶段： 　　1、准备阶段（10月1日至10月5日） 　　（1）由市国土局将基准地价成果更新工作方案与技术方案上报衡阳市国土资源局审批； 　　（2）由市政府成立此次基准地价成果更新工作领导小组，并确定项目经费； 　　（3）成立基准地价成果更新工作领导小组办公室，落实工作人员，确定基准地价成果更新工作的技术承担单位； 　　（4）购置办公用品、用具，设计并印制调查表格，准备工作底图,收集相关基础资料与图件； 　　（5）确定基准地价评估区域,划分样点地价调查均质地域，制定样点地价调查的技术规范； 　　（6）对参与调查的工作人员进行技术培训，主要包括调查范围、目的、工作对象、工作方法、调查的基本要求与方法、调查表格的填写方法、样点上图方法、外业调查注意事项等，学习《城镇土地估价规程》，掌握地价评估的基础理论、基本概念和评估方法。 　　2、资料收集与地价样点调查阶段（10月6日至10月20日） 　　    由领导小组办公室派出熟悉情况的业务人员协助衡阳地源评估咨询有限公司人员进行资料收集和地价样点外业调查。土地估价资料分为两大部分：一是背景资料，包括城市概况、统计年鉴、各种有关法规及文件等；另一部分为计算资料，包括地价样点资料及相关资料。资料收集与实地调查、核实相结合，并把调查的资料绘在工作底图上。 　　3、内业资料整理、分析与计算阶段（10月21日—11月21日） 　　（1）资料归类与检查：按区域及用地类型对样点资料进行分类整理，对有明显错误或与实际情况有较大差异或有遗漏的样点，视情况重新实地核实或补充调查； 　　（2）基准地价内涵的确定：根据土地利用现状及规划的要求，确定基准地价的内涵； 　　（3）土地级别的调整及均质区域的划分； 　　（4）资料的录入建库及样点地价计算修正：采用收益还原法、剩余法及成本逼近法等方法计算样点的地价，并将其修正到基准地价内涵状态； 　　（5）样点地价的检验：对样点地价进行同一性检验、总体分布类型检验及精度检验，剔除异常值； 　　（6）土地级别区域的验证、确定； 　　（7）基准地价的确定：以样点地价的实际测算结果为基准，并考虑政府的地价管理政策，确定基准地价； 　　（8）基准地价的成果分析：明确基准地价的分布规律； 　　（9）宗地地价修正体系的建立； 　　4、成果整理阶段（11月22日至12月10日） 　　（1）编写基准地价成果更新工作报告与技术报告； 　　（2）编制基准地价图； 　　（3）整理基准地价成果更新其它成果。 　　5、成果验收阶段（12月11日至12月30日） 　　（1）征求意见并修改定稿； 　　（2）成果验收及上报。 　　七、拟完成的工作成果 　　1、耒阳市城区基准地价成果更新技术报告； 　　2、耒阳市城区基准地价成果更新工作报告； 　　3、耒阳市城区土地级别综合及分类基准地价图； 　　4、耒阳市城区区段价及区片价图； 　　5、耒阳市城区基准地价表； 　　6、耒阳市城区宗地地价修正系数表。 　　7、耒阳市城区宗地地价因素说明表； 　　8、耒阳市城区样点地价图； 　　9、耒阳市城区路线修正系数表及因素说明表； 　　10、标准宗地、地价样点数据集； 　　11、各建制镇基准地价评估技术报告、工作报告； 　　12、各建制镇基准地价图和基准地价表。 　　八、经费预算 　　    本次基准地价更新工作由耒阳市国土资源局负责组织，衡阳地源评估咨询有限公司具体承办、负责评估技术工作，地价更新评估、咨询费、外业调查费、成果资料印刷费，征求意见及评审验收费等全部工作经费，预计共需壹拾伍万整。