高盛：房地产或明年年底调整到位

　　来源：雪球App，作者： Center-zheng，（https://xueqiu.com/9453592186/312376431） 　　：或明年底调整到位●国际知名投行高盛，发布了对中国房地产市场最新研判，核心结论有三点：其一、中国新房房价将在2025年底企稳，2027年将略微增长2%；同时二手房房价将在2026年逐步稳定；其二、从现在到2025年底，中国房价有可能再下跌20%到25%；其三、2025年到2027年新房市场销售额将稳定在8万亿水平。房地产，或明年底调整到位！●大家都奇怪的是，仅仅在半年前的2024年4月，同样是高盛，同样的问题，高盛表示：预计中国房价将在2027年三季度企稳。反差有点大！这源于924这一轮中国救市与以往零碎的宽松措施不可“同日而语”。中国高层领导宣布了全面、协调的宽松政策，房地产市场持续下滑的趋势终于迎来拐点。同时，政府明确将稳定房价。事实上，相对欧美西方，中国对一个行业的调整、控制和左右力更大更强。名义上同样是市场经济，但中国作为社会主义公有制国家，是大政府治理模式，它不同于美欧日，后者均属小政府，且政府可支配资源少。中国更能集中资源，集中力量、集中时间更快速刺激经济，更能大力度推出强势产业政策和行业一揽子刺激计划。另一方面，大政府与小政府的不同之处体现在政府所拥有的资产规模不同，比如央国企量级不一样。另一方面，如果大政府的资产规模越大，其实也意味着国家负债能力也会更强，但事实上：中国中央政府的负债和财政赤字都在安全线，比如中国财政赤字在3%警戒线，而全球主要国家赤字率都在6%以上；同样，中国政府债务占GDP大概60%左右，而美国超过130%中国楼市两大拦路虎，短期难破：拦路虎一：93万亿的巨量广义库存。高盛给出了一个天量数据，即中国目前未售出的房地产库存（如果全部建成）高达93万亿。要知道2023年中国GDP才126亿，2024年全年房地产销售大概不到9万亿。拦路虎二：59万亿的巨量总债务。高盛盘点，预计2024年房地产总债务在59万亿，这还不包括预售定金在内。高盛预测2025年底房价能够企稳，是建立在政府额外提供至少8万亿的额外财政支持的假设（11月8日正式出台10万亿：其中的6万亿的地方政府化债，4万亿用于去库存、白名单、100万旧城改造）●中国楼市与日本楼市各有优劣：首先，不利方面：中国的出生率2022年下降至0.75%，远低于日本1990年的0.99%；中国城镇住宅空置率约为20%，是日本1990年9%的两倍多；中国房价是普通家庭收入的30-50倍，而日本1990年房价是普通家庭收入的11倍；中国住宅投资占GDP的比重约为日本1990年的两倍。其次，有利方面：中国房地产市场的低迷并未因股市下行而加剧，而日本在1990年初股价暴跌严重损害了其银行系统，冲击很大。中国的城市化率仍然较低，即使总人口减少，但中国的城市中心人口仍在继续稳步增长。中国人均GDP明显较低，但中国经济的潜在增长率却高于1990年代的日本，这使得中国去杠杆化过程不那么痛苦。