公立小学择校机会对房价的资本化效应：基于德国北莱茵

　　在当代社会，优质教育资源如同隐形的房价助推器。当美国学者Black(1999)首次证实学区房溢价现象后，绑定学区(school catchment areas, SCAs)政策便成为教育公平争议的焦点。这种"以房择校"机制使得高收入家庭通过购房垄断优质教育资源，而德国北莱茵-威斯特法伦州(NRW)2008年的教育改革撕开了这道裂缝——全面废除小学绑定学区，允许家长自由选择公立学校。但一个关键问题悬而未决：当传统公立学校间展开自由竞争，家长究竟愿意为这种择校权支付多少溢价？ 　　来自德国经济研究所的研究人员Lukas H?rnig和Max Sch?fer捕捉到这个天然实验机会。他们创新性地将1800万条住房挂牌数据与NRW所有小学的学术轨道升学率(academic track rate)匹配，构建起2000米范围内的"学校选择集"。通过双重差分法(DID)比较改革前后不同区位住房的价格变化，发现获得更优质备选学校的住房产生1.5%的溢价，相当于每平米增值24欧元。这项发表于《Labour Economics》的研究，首次揭示了传统公立学校竞争格局下的房价资本化规律。 　　研究团队运用三项关键技术：1)基于GIS的空间匹配，将每套住房与半径2000米内所有小学的学术轨道升学率及距离精准关联；2)采用事件研究法追踪2007-2015年房价动态，捕捉政策效应的时滞特征；3)通过学区固定效应(SCA fixed effects)控制历史居住分选偏差，创新性地利用同一学区内不同位置住房与备选学校的距离差异识别因果效应。 　　主要发现 　　改革整体效应：在控制住房特征、地区变量和县域时间趋势后，获得更高升学率备选学校的住房溢价1.5%(p<0.01)，效应量约为经典学区溢价研究的60%。 　　空间衰减规律：当优质备选学校位于500米内时溢价达3.5%，但超过2250米后效应消失，证实通勤成本显著影响择校决策。 　　质量梯度响应：备选学校与学区学校升学率差距每扩大1个标准差(约15%)，房价额外上涨0.8%。在学区学校处于升学率最低20%的区域，改革效应放大至2.7%。 　　动态调整过程：政策效应在实施5年后才完全显现，反映家庭对教育政策的响应存在明显时滞。 　　人群异质性：儿童家庭占比高于中位数的社区，择校机会的资本化效应增强30%，印证教育资源的家庭需求弹性。 　　理论突破 　　研究颠覆了两个传统认知：其一，即便在公立教育体系内，适度的学校竞争也能产生显著市场信号，这与美国特许学校(charter school)5-7%的溢价形成有趣对比；其二，通过精细的空间分析证明，教育资源的可达性(accessibility)与质量同样重要，2250米的"择校半径"为城市规划提供量化依据。 　　政策启示 　　NRW实验证明，完全放开学区限制虽不能彻底消除教育不平等，但能显著压缩学区房溢价空间。研究发现1.5%的资本化率仅相当于绑定学区制度的40%，意味着每开放1所优质备选学校，就能释放约0.8%的房价压力。这对于中国正在推进的"多校划片"改革具有重要参考价值——当教育选择权从"购房"转向"择校"，房地产市场与教育公平的畸形关联有望松绑。 　　正如作者在结论中指出，这项研究开辟了教育经济学的新视角：传统公立学校系统的竞争活力长期被低估，而房价资本化效应可作为量化教育政策改革的"温度计"。后续研究可进一步探索不同社会经济背景家庭对择校机会的响应差异，以及这种资本化效应如何重塑城市空间格局。