楼面地价10000元／平米，房价卖多少不亏钱？

　　现在大部分热点城市的土拍价格基本上都很公开透明，每一块土地的楼盘地价多少，然后再把绑定条件算进去，大体可以估算出楼盘销售价格多少开发商不亏钱。今天就简单算一下一块楼面地价10000元/平米的土地，开发商要卖多少钱不亏钱。 　　简单的测算楼盘销售价格与楼面价关系 　　建筑成本3500，10000+3500=13500，两年计入财务成本12600*1.3=17550，4%的配套面积不能销售，17550*1.04=18252，10%的税17035*1.1=20077，销售20077元/平米这个价格开发商基本不赚钱。 　　如23000一平销售，利润23000-20077=2923，公司所得税25%，,2923*0.25=731，最终答案：23000一平方价格销售，开发商净利润2923-731=2192元/平米，实际上开发商通过拖欠工程款、要求施工单位垫资等形式，财务成本可以略低一点，并且通过偷逃所得税，可以又增加一部分利润。 　　简单的说销售价一般是楼面价的2-2.5倍。 　　房价会越来越高 　　土地成本越来越高，拆迁成本越来越高，配套成本越来越高，劳动力成本越来越高，建筑材料成本越来越高，融资成本也越来越高，所有的成本只能导致房价会一路涨下去。将来有钱人买房没钱人租房，想买房快买千万不要观望。 　　很多人说成本高难到就要卖高价吗？不卖高价开发商就会资金链断裂，项目烂尾。开发商也可以选择在市场不好的时候放慢开发速度，就会导致供应量变小，需求积累到一定程度，自然又会将房价推高，到时候开发商可以再加速开发。房地产的这种周期性，在现阶段是无法避免的。不管怎么样所有的成本必然都会落在买房人头上。 　　不管是廉租房、公租房、经济适用房还有共有产权房，这些所有的成本也都是通过卖地，通过买卖商品房收税，获取的资金支持。 　　所以商品房将来都会成为奢侈品，会难以想象的高，因为的确很多地方需要从这里薅羊毛。 　　总结：不管你接受还是不接受，这些都是事实。土地成本、财务成本、建筑成本、管理成本、营销成本、税费成本都要算进去，才是开发商的真实成本。另外国家通过拍卖土地，通过收取商品房交易中的税费，这些钱要用于城市建设，要补贴公租房、廉租房、经济适用房、共有产权房等的建设，这也是事实。谁能够把这些固有的事实成本消减掉？ 　　个人观点，仅供参考。