2024上半年江苏土地市场监测报告

　　一、2024上半年度江苏土地市场分析 　　（一）上半年土地市场综述 　　2024年上半年，江苏省13个地市（不含县、县级市，下同）的土地市场总体呈现出成交量价持续收缩、城市间分化加剧的态势。城投拿地金额和面积占比进一步上升，土地市场整体继续呈下探筑底态势。南京、苏州等城市的涉宅用地供应同比均有不同程度的减少，而多个三四线城市城投拿地占比更是高达100%。 　　据统计，13地市共计成交经营性房地产类用地183宗，总面积为8661.3亩，可建筑面积达到975.4万平方米，成交金额则为427.4亿元。其中，涉宅用地（含居住、商住、保障性住房）成交68宗，面积为4058.5亩，可建筑面积为446.6万平方米，成交金额达到323亿元。商业类用地（含商业、商服、商务等）成交115宗，面积为4602.8亩，可建筑面积为528.8万平方米，成交金额为104.4亿元。 　　 　　 　　 　　（二）上半年土地市场走势 　　成交量收缩，地价低位运行 　　1. 成交总量显著收缩。上半年，经营性用地的成交面积整体呈现出收缩趋势，6月份的总成交量更是降至1-6月份的最低点。成交量持续收缩的原因主要有两方面：一是三四线城市国资拿地不可持续后，社会资本鲜有问津，导致被迫停供；二是头部城市的板块热度持续分化，外围地块同样面临流拍难题，进而导致供应缩量。 　　 　　2. 地价水平持续低位运行。上半年，仅3月和6月的地价有明显起伏，这主要受当月南京、苏州土拍市场的直接影响。其余月份的地价水平基本无明显波动。 　　 　　3. 本地国资平台拿地仍占主导，社会资本持续聚焦核心城市。1-6月，国资平台在拿地面积上的占比均高于其他房企，其中3月和6月受核心城市成交的影响，国资拿地占比显著减少，但在其余月份，国资拿地占比均在80%以上。 　　 　　 　　国资平台在拿地金额上的占比走势与拿地面积趋同。 　　 　　 　　（三）上半年土地市场相较于去年同期 　　1. 土地市场成交总量连续三年收缩，且跌幅进一步扩大。2024年上半年，江苏土地市场整体呈现出量价齐跌的走势。总成交面积同比下降了30%，总成交金额更是同比下降了67%。 　　 　　2. 平均地价降至近三年最低点。地价水平重回低位运行，综合平均地价同比下降了52%，综合楼面地价同比下降了43%，均降至近三年来的最低点。 　　 　　（四）上半年城市间土地市场表现 　　全省范围内，除南京的总成交面积同比增长、苏州的平均地价同比增长外，仅有个别城市（指往年同期成交量较少的城市）在成交量和地价上呈现出增长趋势。 　　1.上半年土地成交面积方面：在经营性用地上，南京、扬州、镇江、泰州4市的成交面积同比呈现增长。涉宅用地上，镇江、泰州2市的成交面积也实现了同比增长（这两城市去年同期几乎无供地）。 　　 　　 　　2.上半年土地成交金额方面：无论是经营性用地还是涉宅用地，仅有扬州、镇江、泰州3市的成交金额实现了同比增长。 　　 　　 　　3.上半年平均地价方面：在经营性用地上，仅扬州、泰州2市的地价实现了同比增长。涉宅用地上，苏州、扬州、泰州3市的地价同比增长，其中苏州、扬州的地价已经连续3年增长。 　　 　　 　　4.上半年涉宅楼面地价方面：苏州、无锡、徐州、扬州4市的楼面地价实现了同比上涨，这主要得益于高品质地块的推出，从而助推了地价的上涨。 　　 　　二、2024上半年13地市土地市场运行比对分析 　　（一）市辖区范围口径比对分析 　　1. 成交面积榜单方面：南京、扬州、盐城位居总面积前三；而在涉宅成交面积榜单上，南京、扬州、镇江则位列前三。其中，南京是总成交面积唯一超过2000亩的城市，同时也是涉宅成交面积唯一超过1000亩的城市。相比之下，淮安、连云港的土地成交面积则未超过200亩。 　　 　　2. 成交金额榜单方面：南京、苏州、扬州位列前三。南京是总成交金额唯一超过百亿的城市，苏州则以超过80亿的成交金额位居第二，扬州和无锡的总成交金额也均超过了50亿元，紧随其后。在总成交金额中，全省过半城市的成交金额少于20亿元；而在涉宅成交上，南通、泰州、淮安、常州、宿迁、连云港的成交金额则未过十亿。 　　 　　3. 平均地价榜单方面：苏州、无锡、扬州位列前三。其中，苏州是综合平均地价唯一超过1000万元/亩的城市，无锡、扬州、南京则超过了500万元/亩。相比之下，连云港的综合平均地价仅为60万元/亩，位居最低。在涉宅均价方面，苏州以超过2000万元/亩的价格稳居全省第一，无锡则紧随其后，均价超过1500万元/亩。而连云港则无宅地成交，宿迁的均价也仅为139万元/亩，位居最低。 　　 　　4. 楼面地价榜单方面：苏州、无锡、扬州三市位列前三。其中，苏州的综合楼面地价超过了9000元/㎡，涉宅楼面地价更是超过了26000元/㎡，均稳居第一。无锡和扬州的综合楼面地价也均超过了6000元/㎡，分列第二和第三位。相比之下，淮安和宿迁的涉宅楼面地价则未超过2000元/㎡。 　　 　　（二）主城区口径比对分析 　　在主城区的统计口径下（具体城市范围见前文说明），我们得出了以下结论： 　　1. 成交面积榜单方面：南京的成交面积稳居第一，总成交面积超过了1500亩。无锡、镇江、扬州的成交面积也超过了600亩，分列第二至四位。在涉宅面积榜单上，南京是唯一成交面积超过800亩的城市，扬州近500亩位居其后，镇江和苏州的成交面积也超过了300亩。 　　 　　2. 成交金额榜单方面：南京以超过百亿的成交金额位列第一，苏州、无锡、扬州则分列第二至四位。 　　 　　3. 平均地价榜单方面：苏州以超过1500万元/亩的价格稳居第一，盐城、无锡、南京则分列第二至四位。在涉宅用地地价上，苏州以超过2000万元/亩的价格位列第一，无锡和南京则超过了1000万元/亩。 　　 　　4. 楼面地价榜单方面：苏州以超过10000元/㎡的价格位列第一；无锡则超过7000元/㎡位列第二；盐城、徐州、扬州则均超过了5000元/㎡，分列第三至五位。在涉宅楼面地价上，苏州以超过26000元/㎡的价格稳居第一，无锡和南京则分别以超过13000元/㎡和9000元/㎡的价格排名第二和第三。 　　 　　（三）13地市上半年成交涉宅地块楼面地价前三榜单 　　在13地市的成交涉宅地块楼面地价前三榜单中，南京的楼面地价最高，超过了36000元/㎡；苏州的楼面地价也超过了65000元/㎡位居前列；无锡的楼面地价则超过了20000元/㎡。此外，扬州、徐州、南通、盐城等地的楼面地价也均有一定程度的上涨，而常州、淮安、宿迁等市的入围地块楼面地价则相对较低，均低于3000元/㎡。 　　 　　（四）城投拿地占比情况分析：城投拿地占比进一步攀升 　　2024年上半年，相较于2023年同期，13地市城投（国资平台）在拿地占比上呈现出继续上升的态势，这一趋势侧面反映出社会资本投资的态度愈加谨慎。具体数据显示，上半年国资平台的拿地面积占比达到了81%，较之前上升了26%；同时，拿地金额占比也达到了60%，上升了28%。 　　13地市市辖区国资平台拿地占比同比分析 　　（1）拿地面积占比比较：在全市范围内，仅常州、南通两市由于供应总量的收缩，国资平台的拿地面积占比呈现下降趋势。其余城市的国资平台拿地同比均有不同幅度的上升，其中淮安、盐城、扬州、镇江、泰州、宿迁六市的国资平台拿地占比更是攀升至100%。 　　 　　（2）拿地金额占比比较：这一比例基本与拿地面积占比趋同，显示出一致的拿地趋势。 　　 　　13地市市辖区涉宅用地国资平台拿地情况比较 　　 　　（1）拿地面积占比：常州市国资平台的拿地面积占比最低，仅为33%（仅有1宗地块成交），苏州市以56%次之，无锡市以67%位居第三。 　　（2）拿地金额占比：常州市国资平台的拿地金额占比同样最低，为33%，苏州市以36%次之，南京市则以47%位居第三。 　　13地市主城区涉宅用地国资平台拿地情况比较 　　 　　（1）拿地面积占比：常州市国资平台的拿地面积占比依然最低，为33%，苏州市以55%次之，南京市以66%位居第三。南通、淮安、扬州、镇江、宿迁五市的国资平台拿地占比达到了100%。 　　（2）拿地金额占比：常州市国资平台的拿地金额占比仍为最低，为33%，苏州市以36%次之，南京市则以41%位居第三。 　　13地市国资平台拿地金额排名 　　 　　（1）13地市市辖区涉宅用地国资平台拿地金额排名：南京国资平台以50.7亿元的拿地金额位居第一，扬州、无锡、苏州分别位列第二至四位。 　　（2）13地市主城区涉宅用地国资平台拿地金额排名：南京国资平台以37.8亿元的拿地金额再次位居榜首，扬州、无锡、苏州则分别占据第二至四位的排名。 　　 　　三、2024上半年江苏省13地市房企拿地T0P20榜单 　　（一）房企拿地面积榜单，入围房企约90%为国资平台 　　 　　（二）房企拿地金额榜单，央国企及国资平台霸榜 　　 　　数据来源：第一地产网