38万亿存量房贷调整？市场热议的转按揭是什么？有什么影响？一文看懂！

　　来源：雪球App，作者： 中国银河证券，（https://xueqiu.com/2121639645/303954926） 　　近期，一则有关“中国正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿人民币的存量房贷寻求转按揭，以降低居民债务负担、提振消费”的消息被多方转载，一时间议论纷纷。受此消息影响，传闻当日，板块应声大涨。 　　很多投资者可能对这个引起市场热议的转按揭并不了解，它是什么？它与房贷利率调整有什么不同？它对市场有什么影响？小河一次给您讲明白。第一部分什么是转按揭？ 　　转按揭 　　也称为个人住房转按揭，是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人，并申请办理个人住房贷款变更借款期限、借款人或抵押物的贷款。 　　通俗来说，转按揭就是已经贷款买房的人，因为某些原因（比如想卖房或延长还款时间），向银行申请改变原来的贷款条件，比如贷款时间、贷款人等。 　　转按揭业务可以说是在借款人进行二手房交易或资金短缺时，为其提供了一种灵活的解决方案。 　　* 按照抵押物是否发生产权变更，转按揭可分为同名转按揭和异名转按揭： 　　同名转按揭 　　指正处在住房按揭期间的借款人，为了增加（或减少）贷款金额、延长（或缩短）贷款年限等目的，通过担保公司担保等手段，将住房按揭从一家银行转到另一家银行。 　　简单来说就是，你将房贷转到了房贷利率更低的银行，后期贷款成本降低了。办理转按揭后，房屋产权未变更，借款人还是你，只是换了贷款银行。 　　异名转按揭 　　指已获得银行按揭贷款的申请人，拟将抵押给银行的个人住房转让给第三人时，由银行向购房人（即现借款人）发放的用于购买该房产的按揭贷款。 　　简单来说就是，你把房子卖给别人，由别人来偿还你剩余的贷款。办理转按揭后，房屋产权发生变更，你获得了资金，别人获得了房屋所有权。第二部分转按揭与房贷利率调整 　　房贷利率调整是指银行根据市场利率变动情况或国家政策调整，对房贷利率进行定期或不定期的调整。它可以是上调或下调，具体怎么调整取决于经济环境和政策目标。 　　在市场低迷、居民收入压力较大时，政府可能会出台相关政策来降低房贷利率，以减轻居民负担、刺激消费。此时，转按揭成为了一种可能的实现方式，借款人可以通过转按揭来享受更低的贷款利率。 　　此外，两者在操作流程、借款人成本等方面还存在一些区别。 　　第三部分转按揭给市场带来的影响 　　转按揭带给市场的影响是多方面的，主要表现在以下几个方面。 　　提升市场流动性 　　转按揭使得有贷款压力的房主能够更容易出售房屋，同时也为购房者提供了更多选择，加速了房产市场的交易速度，提升市场流动性和活跃度。通过降低购房者的还款压力，或能在一定程度稳定房地产市场，避免因经济压力而引发违约潮。 　　降低购房者负担 　　通过转按揭，借款人有机会获得利率更低、条件更优惠的贷款，节省利息支出，降低贷款成本；借款人也可以根据自身的经济状况和未来规划，调整贷款期限。转按揭提供了一种灵活的融资方式，满足借款人在不同阶段的融资需求。 　　促进银行创新 　　转按揭对银行的影响是复杂而多样的，往有利的方面说，开展转按揭业务，能够促进银行间竞争，推动银行提升服务质量和创新能力，优化银行信贷结构，提高资产质量。不利的方面，转按揭业务会增加银行客户关系维护难度、风险管理难度及系统和运营压力。 　　提升消费能力 　　转按揭可降低居民房贷负担，一定程度上有助于提升居民消费能力，或带动相关产业发展和就业机会增加。第四部分“转按揭”的海外情况 　　“转按揭”在海外是一种重要的金融政策工具。以美国、日本为例，在市场低迷或居民收入压力增大的时期，政府通常会出台相关政策，通过设立特定机构来收购存量房贷，并为居民提供新的贷款方案，以减轻其经济负担，进而起到稳定经济的作用。 　　历史上，美国曾两次大规模推行转按揭政策。第一次是在上世纪30年代经济大萧条期间，罗斯福政府成立了房主贷款公司（HOLC），通过政府注资和发行债券，为房主提供“更优惠、更长期”的按揭再融资方案，有效缓解了居民偿债压力。 　　第二次则是在2008年金融危机期间，政府推出了住房可负担再融资计划（HARP），帮助大量家庭降低了房贷利率和负担。 　　在日本，转按揭政策同样得到了政府的重视。尽管日本在地产泡沫破灭后经历了长时间的经济低迷，但政府通过优化创新按揭合同条款，如推出“Flat 35”，向居民提供长期、固定利率的按揭贷款。同时，日本家庭还可以在不同银行之间转按揭，以寻求更优惠的利率，减轻房贷压力。不过，由于实际产生的费用较高，故这种转按揭的方式实践较少。 　　海外的转按揭涉及银行、居民等多个部门，其成功实施往往依赖于政府的参与和主导，而它的具体实施方式和效果也会因国家和地区不同而不同，或不能简单照搬。第五部分如何应对房地产行业的风险 　　无论是实施转按揭，还是降低存量房贷利率，二者都是为应对行业风险、促进市场稳定和健康发展。 　　对此，首席经济学家章俊从另一个维度提出了化解行业风险的思路。通过分析地产持续下行的经济影响，章俊提出 “中央替代地方”的收储政策优化思路，即以一次性可控成本同时减轻居民、房企和地方政府的短期风险压力，助力构建和宏观调控政策的长期机制。 　　章俊认为，可以通过中央国债融资或中央增信方式，成立全国性收储机构，通过发行2-3万亿元国债资金，以一次性可控成本将住宅库存降低至合理水平。其一方面可通过稳定地产使名义经济增速提高1%以上，另一方面可以较低价格完成保障性住房建设需求。综合来看，该逆周期政策收益显著大于成本。 　　免责声明： 　　投资有风险，入市需谨慎。本资料仅为投资者教育之目的而发布，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。力求所涉信息资料准确可靠，但银河证券不对该等信息的准确性、完整性或可靠性、及时性作任何保证。银河证券亦不对因使用此资料的信息而引致的损失承担任何责任。