南京市市区基准地价更新技术报告(20xx年8月)-文库吧

　　【正文】 　　同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了主城区基准地价，但测算地价的主要目的是验证土地级别。 1993年原国家土地管理局颁布了《城镇土地估价规程》（试行），在此基础上原南京市土地管理局先后于 1994 年、 1996 年、 1997 年三次对主城区的土地级别和基准地价进行调整和评定，基准地价评估得 到了重视和加强，建立了级别基准地价体系。 原江宁县、原浦口县和原六合县也分别于 1995 年、 1997 年首次进行了土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了县城土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了县城基准地价。 1999 年，原江宁县 根据经济和建设的发展，县城 进行了土地级别调整和基准地价更新工作。 第二阶段： 2020～ 2020 年。 2020 年，国家颁布了国家标准《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》，根据国土资源部相关要求和城市土地市场发育程度，南京市开展了城市土地价格调查。利用地理信息系统（ GIS）技术，采用多因素多因子综合评定的方法，在主城区 243km2 的工作范围内划分了 8 个商业用地、 6 个住宅用地和 4 个工业用地土地级别；以土地定级成果为基础，利用市场交易样点资料测算了各类用地级别 2 基准地价和 43 条商业路线价、 49 个住宅用地区片价、 4 个工业用地区片价，并重新建立了由级别基准地价评估宗地地价的修正体系；在基准地价更新的基础上，首次在南京市市区建立了地价动态监测体系。 2020 年，根据南京市经济和城市的发展情况，对 2020 年评定的土地级别与基准地价进 行了调整更新。这一阶段基准地价由单一的级别基准地价发展为级别基准地价为核心、地价区段基准地价为补充的体系。 江宁区、浦口区和六合区分别于 2020 至 2020 年间，根据国家标准 《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》开展了城区土地定级与基准地价更新工作，并首次建立了地价动态监测体系。 虽然第一阶段与第二阶段存在综合定级估价和分类定级估价的区别，但基准地价评估的技术路线都采用了先定级后估价，均以土地级别作为基准地价评估的控制区，采取的技术路线与方法基本相同。基准地价评估方法体系采用的是从宏观到微观的间接评估 方法，基准地价评估由土地使用价值评价、样本地价计算或土地级差收益测算、基准地价评估和基准地价评估宗地地价修正系数表编制等四个步骤完成。 在土地定级成果更新方面，全面收集影响调查区土地质量的因素因子资料，应用地理信息系统（ GIS）技术和方法，建立土地定级信息系统。运用多因素多因子综合评价方法，根据影响综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别的因素因子的相似性和差异性分别评定出市区综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别和工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议 等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。 在基准地价成果更新方面，以土地定级成果为基础，利用房地出租、房地出售、商品房买卖、土地出让和转让、征地拆迁等市场交易资料以及企业用地效益资料，采用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估测算商业、住宅、工业用地的样点地价，并对样点地价进行一系列修正，评定与本次评估地价内涵相一致的样点地价；采用数 3 理统计方法对样点地价数学分布作出判定，采用土地市场交易样点地价整理数据和样点地价与土地级别指数及定级单元总分值模型方法测算出各土地级别、商业路线和区片平均地价，最终综合确 定各土地级别、路线价和区片基准地价。在此基础上建立基准地价评估宗地地价修正体系。 虽然基准地价成果在土地出让、转让、抵押、清产核资和股份制改造等方面的地价评估与地价管理中得到广泛的应用，有力地促进了城市土地市场的发育，为科学管理土地市场发挥了重要的作用。但随着土地使用制度改革的不断深化，特别是土地市场经过多年的培育和发展，市场化程度日益提高，原有基准地价评估的技术路线和方法在实践应用过程中存在的问题日益突出。主要表现在：（ 1）滞后性。土地使用价值评价和级差收益测算方法等人为影响因素比较多，且费时耗力，对市场 信息反映滞后使得基准地价更新困难。（ 2）宏观性强，可操作性差。由于级别范围面积大，在同一级别内部，地价差异也较大，特别是商业用地，同一级别内的地价相差数倍十分常见。因而代表级别地价水平的级别基准地价成果往往难于满足地价管理的实际需要。（ 3）不能够全面地反映土地供求关系，与土地市场实际状况有差距。基准地价与具体地块实际交易价相差很大。特别是当土地市场供求关系变化较大时，基准地价成果往往难于应用。 为更加客观全面地反映土地市场价格变动状况、科学制定宏观调控政策、提高地价管理水平，迫切需要通过理论和实际创新，不断 发展和完善现有的基准地价评估方法体系，以满足建立城市基准地价地价体系的新要求、适应土地市场发展和土地有偿使用制度改革深入的需要。 根据南京市市区土地市场不断规范和城市建设快速发展的特点，本次工作采用了 “以价定级 ”的技术路线与方法进行基准地价成果更新。 在基准地价评估过程中，应用地理信息系统（ GIS）技术，开发了南京市城市地价信息系统；以此作为技术平台，构建了调查区地价 4 评估与管理的基础空间数据库；调查收集土地和房地产典型交易样点资料，建立与更新调查区样点地价数据库，测算与修正样点地价；编制样点地价分布图与地价 等值线图，科学合理划分地价区段，更新商业、住宅、工业用地地价动态监测体系，评估地价动态监测点宗地地价，在此基础上测算地价区段基准地价；建立地价区段基准地价评估宗地地价的修正体系。在土地定级过程中，充分利用地价区段基准地价评估成果，按以价定级的技术思路，运用数理统计方法，初步划分土地级别，采用专家评议和实地调查方法最终确定土地级别界线，形成土地定级成果。在地价区段基准地价评估和土地级别更新的基础上，最终测算并确定级别基准地价，更新级别基准地价成果。基准地价更新实质上采用了由地价监测点地价测算地价区段基准地价， 再由地价区段基准地价直接汇总形成级别基准地价地价的技术流程。 以价定级更新基准地价的研究与实践表明，该技术路线与方法具有以下明显优势：（ 1）应用性强。新基准地价更新成果是以地价区段基准地价为核心的地价体系。由于地价区段范围面积小，因而反映其地价水平的地价区段基准地价在具体应用中更具有实际引导意义，特别是以地价区段基准地价为基础的宗地地价修正体系针对性强、易操作，同时级别基准地价仍具有宏观指导作用。（ 2）更新速度快。通过地价管理信息系统，实现地价监测点的地价动态监测，可进行地价区段基准地价和级别基准地价的及时 更新并编制地价指数。基准地价的更新可以为半年一周期，甚至缩短为季度为一周期。能为社会和公众提供及时的地价水平和地价动态变化趋势信息，更好地发挥地价杠杆在土地市场中的调节作用。（ 3）成果具有延续性。通过对地价监测点的定期检查和对土地市场的跟踪调查，对基准地价空间数据库及时更新维护。对于市场交易频繁、地价变化大的地价区段可典型调查，及时进行数据更新；对于市场交易一般、地价变化不大的地价区段可全面调查，及时进行数据维护；对于没有发生交易的、地价没有变化的地价区段仅定期进行地价监测点数据的维护。这样成果具有延续性，数据能及时反映土地市场的变动。 5 由于城市土地市场还处于发展之中，尚不完全成熟、规范，而且不同区域之间发展也不平衡，因此，地价评估方法发展与创新研究是一项持续性、系统性的课题。随着市场化进程发展的加快，由此带来的新问题、新矛盾需要在理论和实践中进行更为深入的探索研究。囿于学识水平，报告中不足之处敬请领导和同行专家批评指正。 6 第二章 基准地价更新的目的、任务和依据 第一节 基准地价更新的目的与意义 一、基准地价更新的目的 南京市市区（包括江南八区、江宁区、浦口区和六合区，以下简称调查区）近年来经济发展迅 速，城市建设不断加快，上一轮的土地定级估价成果已不能满足现阶段土地市场管理需要，因此迫切需要根据南京市市区的实际情况进行基准地价成果更新。其主要目的在于： 1. 满足社会投资和政府调控的需要 地价作为灵敏反映土地市场供求关系的 “晴雨表 ”，是衡量土地市场健康与否的重要标准。通过地价监测点的动态监测，编制地价指数并更新基准地价。一方面为政府制定地价管理政策、进行地价调控、科学配置土地资产和资源提供依据；另一方面也为土地投资者和使用者进行土地投资、交易等活动提供不可或缺的土地市场信息。 2. 满足有关部门制订土地 利用计划、规划，合理配置土地资产的需要 基准地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，从中可分析土地价格和土地利用现状的关系，发现现有土地利用上存在的问题、挖掘土地资源潜力，为城市规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据。通过城市土地级差收益杠杆，促进城市土地资源的合理配置，实现土地利用的优化组合，推动城市产业经济结构调整。 3. 满足显化土地资产、征收税费的需要 《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定征收土地使用税、土地增值税以及江苏省人民政府出台了关 于对出租和改变用途的国有划拨土地收取土地年租金的政策，亟须基准地价及时更新。基准地价在地价体系中占据核心地位，是法定的价格基准，作为城市土地市场的指导价格，为制 7 定市区各区域土地使用税标准、征收土地增值税、收取年租金等提供科学依据。同时，为显化土地资产价值、核算土地资产收益和评估宗地地价提供地价基础资料。 4. 满足政府宏观调控土地市场，培育和发展土地市场的需要 南京市市区经济发达，土地市场十分活跃，土地出让、转让、出租、抵押、作价入股等活动频繁。通过基准地价更新工作，有利于政府定期公布基准地价，宏观调控土 地市场；有利于政府科学地制定和出台地价管理政策和法规；有利于政府科学地确定土地使用权出让价格和实施对土地二级市场的有效管理，促进土地市场的健康发展。 5. 满足地价管理，促进土地节约集约利用的需要 通过基准地价更新，制定科学的地价政策和土地出让策略，能够发挥城市的区域核心功能，促进生产要素的空间集聚和城市土地的节约集约利用，提高生产布局的集聚经济效益和规模经济效益。有利于实现城市建设用地的用途管制，促使用地单位通过用地成本核算，自觉地节约集约利用土地，推动土地利用方式由外延扩张型向内涵挖潜型转变。 二、本 次工作的意义 通过本次试点工作，探索研究 “以价定级、建立地价区段基准地价为核心地价体系 ”的基准地价更新新模式，并以此制定全新的基准地价更新的技术方法和作业流程。利用计算机网络、数据库、 GIS 技术建立与应用地价信息系统，提高基准地价更新工作的效率，满足南京市市区基准地价年度更新和地价季度动态监测的技术要求，推动国土资源管理信息化进程，为全省城镇基准地价更新工作探索新路子。 第二节 基准地价更新的主要内容与任务 一、科学划分商业用地、住宅用地和工业用地等用途的地价区段 按商业、住宅、工业三种用途科学划分地价 区段，建立调查区商 8 业、住宅、工业用地地价区段构成的地价区段地价体系。 二、完善地价动态监测体系 以原有调查区地价动态监测成果为基础，进行地价动态监测点的补设、复核和更新，增设办公用地地价动态监测点，完善调查区商业、住宅、工业用地地价动态监测点构成的地价动态监测体系。 三、评估以楼面地价和地面地价相结合的地价区段基准地价 利用地价动态监测点地价资料，评估调查区商业、住宅、工业用地地价区段基准地价。包括商业、住宅用地地价区段的楼面基准地价和地面基准地价，以及工业用地地价区段的地面基准地价。 四、更新土地级别体系 和基准地价体系 以地价区段基准地价成果图为基础，科学划分并建立调查区商业、住宅和工业用地级别体系。在地价区段和土地级别划分的基础上，利用地价区段基准地价成果测算和确定调查区级别基准地价，更新调查区基准地价体系。它包括各类用地地价区段基准地价和级别基准地价。 五、更新地价修正体系 地价修正体系包括 ① 期日修正指数； ② 土地开发程度差异修正值； ③ 使用年期修正指数； ④ 容积率修正系数； ⑤ 商业用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系以及商业路线价修正体系； ⑥ 住宅用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系； ⑦ 工业用地地价区段 基准地价评估宗地地价修正体系。 六、办公用地基准地价评估专题研究 在南京市江南八区探索办公用地地价区段划分、地价区段基准地价评估和基准地价评估宗地地价的技术路线和方法。 七、建立与应用地价信息系统 应用计算机网络、数据库、 GIS 技术，采用 C/S、 B/S 相结合的 9 架构，建立与应用南京市地价信息系统。该系统主要包括地价动态监测与基准地价更新子系统和地价管理与地价信息发布子系统，具有地价信息的采集与整理、地价区段划分与整理、地价监测点设立与地价评估、区段基准地价计算与确定、区段基准地价修正系数编制、地价成果整理、地 价信息查询、地价统计分析、地价信息发布等功能。 第三节 基准地价更新的主要依据 一、法律、法规与政策依据 1.《中华人民共和国土地管理法》 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《中华人民共和国土地管理法实施条例》 二、技术依据 1.《城镇土地分等定级规程》（ GB/T 1