中信预测房价跌到2026年，楼市还要加速暴跌吗

　　来源：雪球App，作者： 李大人剖析室，（https://xueqiu.com/7160220731/314680531） 　　这几天有朋友问我，预测中国房价跌到2026年止跌回稳，如何看待这个观点，有几分靠谱？如果要买房的话，什么时候上车合适？ 　　我看了看，的研究结论大致如下： 　　①美国、日本、俄罗斯等5个国家，房价下行周期大约为5-10年，跌幅大约在20%-40%。 　　②这5个国家在房价下行期，全都出台了救楼市政策。政策出台后，房价大约2年左右见底。 　　③中国房价目前连续下跌3年，跌幅近15%，接近国际平均水平。今年操盘手出台了一系列救楼市计划。参考国际经验2年左右见底，那么中国房价大约在2026年前后见底。 　　以上就是预测中国房价2026年见底的核心逻辑。 　　这个观点靠谱吗？ 　　我们认为，这份研究有一些价值，但也有需要警惕的观点。 　　积极因素是，世界多国包括美国、日本等发达国家，都经历过房价下跌，但最终的结果大多是化解危机。 　　换句话说，房价下跌是经济发展的“必修课”，是再正常不过的经济规律，不必将其妖魔化。 　　其他国家应对房价危机的成功经验，也值得我们借鉴参考。 　　但值得警惕的是，中国有其独特的国情，国际经验只能用来参考。如果用国际经验推断中国房价走势，则有刻舟求剑之嫌疑。 　　因此，“2026年房价见底”的算命观点，听听就好，不必当真。 　　如果想探讨中国房价什么时候见底，就先要搞清楚一个大前提：这轮房价从2021年开始下跌，核心原因是什么？ 　　我们只有搞清楚本轮房价下跌的利空原因，再分析这些利空是否消除、何时消除，自然就能知道，房价什么时候止跌回稳。 　　目前，市面上主流的大V观点，喜欢拿“新生人口”说事。 　　他们的逻辑是：这几年中国新生人口断崖式下跌，暴减50%。未来年轻人越来越少、购房者越来越少，因此未来几十年，中国房价都会保持下跌趋势。 　　这类观点，想必大家都听过。 　　但我们认为，“人口论”完全站不住脚。 　　因为我们查下数据就知道，新生人口从2017年就大幅跳水。 　　如果新生人口下降导致本轮房价下跌，那么中国房价从2017年开始就应该大跌， 而不是2021年。 　　再一方面，新生人口买房，那是30年后的事情。 　　30年后的需求下降，导致现在的房价大跌？想想也知道不可能。 　　人口可能会影响房价，但绝不是本轮房价下跌的主要原因。 　　因此，喜欢用“人口论”谈房价的大V，多是半吊子。跟随这些韭菜大V做投资，大概率被收割得渣都不剩。 　　如果“人口论”站不住脚，那本轮房价大跌的真正原因到底是什么？ 　　有两大原因。1、操盘手精准爆破。 　　2020年疫情后房价大涨、进入过热状态。因此操盘手紧急出台一系列紧缩政策，对炒房客重拳出击，坚定打压房价。 　　①对房企： 　　2020年8月，操盘手出台了“三道红线”政策，限制房企贷款。 　　地产是高负债行业。房企贷款受限后，资金链断裂陷入破产危机。2021年，等高负债房企官宣爆雷。 　　由于房企爆雷留下大片烂尾楼，购房者信心受到冲击，因此新房需求大降，房价自然见顶回落。 　　②对购房者： 　　2021年，操盘手不断出台限制政策，包括提高房贷利率、清查经营贷、二手房指导价等。 　　房贷利率方面：当时商业房贷利率提高到6%以上。用高额房贷劝退普通购房者。 　　经营贷方面：严查中小企业，打着“经营贷”名义套取银行资金投入。炒房客资金紧张，炒房热度下降。 　　指导价方面：限制新房楼盘的最高价格，用低价新房，限制周边二手房炒作热度。 　　2021年，操盘手出台了一系列紧缩政策，限制老百姓买房。但凡看懂政策听点劝，也不至于高位接盘。 　　③对舆论： 　　2021年，操盘手封禁“深房理”“水库论坛”等头部炒房大V，擒贼先擒王。 　　综上，在操盘手严打炒房的铁腕政策下，2021下半年楼市降温，房价见顶回落、由涨转跌。 　　我对这一系列政策记忆深刻，因为当时我正在看房。 　　2021年“指导价”政策出台后，一些房产大V还在无脑鼓吹房价。 　　他们提出了一些反智言论，比如指导价只会让业主惜售、让好房子更稀缺、让房价涨得更高、让刚需客买房更难，限价政策，是在打击刚需客等等。 　　一些中产听信这些韭菜大V的观点，2021年高位接盘，现在已经亏光首付、白打十年工。 　　当时，我跟朋友在股市赚了些钱，正在看房中。 　　“指导价”政策出台后，我们窥见了操盘手调控房价的决心，因此立即看空楼市，认为房价很可能见顶回落。 　　现在回过头来看，从2021年高位算起，我们当初看的二手楼盘至今普遍下跌40%-50%。 　　本轮房价由涨转跌的关键点，是操盘手铁拳出击。我们正是窥见了调控房价的决心，才成功躲过本轮房价暴跌。 　　那些韭菜大V口中所谓的“人口论”，压根没搞懂本轮房价下跌的核心逻辑，纯属脑补意淫。 　　当然，操盘手的调控政策只是一方面，这几年经济低迷、居民收入下降，是房价下跌更重要的原因。2、经济低迷 　　2020年疫情冲击，经济走向低迷，爆发了一轮就业危机。 　　2022年疫情反复，再度爆发就业危机。 　　更重要的是，高薪行业集体遇冷。地产调控、教培行业全面取缔、互联网“无序扩张”、破除“精英论”，行业利空纷至沓来。 　　甚至连体制内“铁饭碗”，也在降低薪资过紧日子。 　　我们要知道，地产、教培、互联网、，以及体制内铁饭碗，都是收入较高的行业，也是一二线城市买房主力军。 　　基础行业受疫情冲击，高薪行业受政策调控，导致居民收入下降。因此，2022年以后爆发断贷潮，法拍房数量飙升，房价进一步下探。 　　房价走低、财富缩水，购房者信心跌入谷底。 　　政策调控、收入下降，这才是房价下跌的主要原因！如果我们要预判房价何时见底，那只需要回答两个问题： 　　第一，政策放松了吗？ 　　第二，收入增加了吗？3、评估现状 　　政策方面：毫无疑问，目前操盘手对楼市的态度，从打压变成支持。 　　今年9月，操盘手不再提“房住不炒”，而是罕见提出“促进市场止跌回稳”的新口号。 　　这意味着，操盘手对楼市的态度180°大转弯，从打压变成支持。 　　这两个月来，操盘手降首付、降利率，还推出了100万套城中村改造计划，可谓利好频出。 　　这是不是意味着，房价要大涨了？ 　　我们认为，不容易。 　　上个月，我们在星球发文解读了操盘手的利好政策。 　　我们测算发现，100万套城中村改造房，只占市场规模的1%左右，规模实在有限。 　　以目前的救市规模，不足以推动房价触底反弹、深V反转。因此我们看平房价，并不急于看涨。 　　如果操盘手后续有更加猛烈的救楼市政策，我们才会转为看涨。 　　另一方面，居民收入也没有明显改善。 　　只有经济强势复苏，企业赚钱变容易大规模招工，中产收入才有可能增加。中产口袋有钱，才有买房信心。 　　但可惜的是，从10月最新数据来看，出厂价格依然为负。这意味着产品卖不上价，企业赚钱仍然不容易。 　　因此，我们短期内很难看到房价报复性反弹。 　　那些鼓吹房价将要大涨的炒房大V， 恐怕又要打脸了。最后，房价什么时候可能见底？ 　　我们不必算命，只需要跟踪两方面信息差，就可以较为精准把握这轮房价的底部，对后知后觉的中产实现楼市收割计划。 　　第一，作为普通投资者，要跟踪经济信息差。 　　如果经济数据变、企业盈利改善、居民收入增加信心回升，那房价就有机会止跌回稳。 　　我们会在个人号提醒经济数据的变化。 　　第二，作为前瞻投资者，要根据政策信息差。 　　如果想提前预判楼市涨跌，一定要跟踪政策。 　　以2021年房价下跌为例。 　　我们作为前瞻投资者，2021年看见“指导价”政策出台后，就知道房价可能见顶回落，从而躲过房价大跌。 　　那些普通投资者，需要等到2022年才能看见房价下跌数据，再做出反应。 　　我们跟踪政策信息差，可以领先半年-1年时间。 　　如果一套房子价值300万，领先1年多出10%收益，那跟踪政策信息差的价值就是30万。 　　由于政策解读类文章较为敏感，我们每月解读只发布内部“房产分析”栏目。有买房卖房需求的朋友，可参考。 　　因此，我们不必猜测房价是2025年见底，还是2026年见底。 　　我们只需要评估操盘手的政策力度、跟踪最新的经济数据，就能掌握楼市最新信息差，实现低买高卖。 　　很多中产和散户不具备金融分析能力，因此他们误以为投资靠运气，赌赢赚钱、赌输赔钱。 　　但对于我们而言，投资是科学的金融分析。只要找对时机，就能实现“弯腰捡钱”。 　　我们连续做对2-3个投资决策，财富就能向上跃升一个阶级。 　　比如2021年高位接盘的那些人，现在已经亏光首付变成负资产。我们当时选择观望，再加上这几年的积累，足以付清全款。 　　三年时间，1个投资决策，就是一套全款房的差距。 　　我们不必追求暴富。一步一个脚印，每个投资决策都争取做对，我们自然会~ 　　-- 　　全文完。都看到这了，点个赞支持一下吧。#房地产# $上证指数(SH000001)$ $沪深300(SH000300)$ $万科A(SZ000002)$