从租金回报率看一线城市房价是否高估1、房价合理与否，锚定于背后的租金回报率。2、2016
来源：雪球App，作者： 牛春宝，（https://xueqiu.com/6372647010/280832871）
从租金回报率看一线城市房价是否高估
1、房价合理与否，锚定于背后的租金回报率。
2、2016-2019年（撇开2020年之后的异常波动年份），纽约、悉尼、多伦多等移民城市，租金回报率约3-4%，同期美国十年期国债平均收益率略高于2%，通胀约2%。即，扣除通胀因素后，实际回报率约2%，与国债收益率持平。
但是，必须重视的是，美国征收1-3%的房产税，按平均2%计算，则实际上租金回报率与国债收益率相当。
同期东京实际租金回报率约2%，十年期国债收益率为0，固定资产税(每年交)为市值的1.4%。
3、目前中国一线城市租金回报率约1.5%，十年期国债收益率约2.3%，2023年为0.2%。
当前关注点应是：
1、国债收益率在创新低后，是否大概率继续走低？
2、是否维持低位？
3、中国一线城市是类比纽约、悉尼，还是东京？
4、因为不征收房产税，在国债收益率继续走低的背景下，实际上目前一线城市租金回报率已经逐步接近十年期国债收益率的水平。考虑到人口流入和改善需求，高估不多。
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