全国楼市拐点——2025！

　　来源：雪球App，作者： 晋慧敏，（https://xueqiu.com/1274195546/165440122） 　　前篇：警惕北京房价再次启动！ 　　上篇：把房贷利息降低10-40%——房东必读！ 　　一、楼市拐点——2025 　　社科院发布的中国住房发展报告2019到2020里头提到，2025年中国楼市或将出现拐点，届时，大部分城市的调控政策会退出。其原因是，房价已经趋于稳定，不再需要调控干预。核心支撑点有四。 　　其一、城镇化率触顶 　　社科院预计2025年的城镇化率能到68.68%，与发达国家的70%已经近在迟尺。到了那个时间节点，城市人口和农村人口将达到一个平衡状态，不会再有大规模的城乡人口洪峰。 　　其二、人均住房面积触顶 　　2025年预计人均住房面积将达到45平米，也就是一人一间的意思。放眼全球，无论对对比哪个国家，这个面积都不算小。 　　其三、刚需持续萎缩 　　中国劳动年龄人口占比已经进入长期下降的时期，未来20年内，中国的老年抚养比将上升一倍左右。人口结构和生育状况对住房需求有直接影响，人口抚养比的长期上升趋势将在一定程度上导致住房刚性需求的下降。 　　其四、需求提前透支 　　过去的30年高速发展期，多数有能力的家长，已经为孩子购买了房子。加上独生子女政策，未来的孩子并不缺房子。在三四线城市，这种“需求提前透支”的现象非常普遍。 　　您认为2025年中国楼市的拐点会出现吗？ 　　先不做结论，看几个近期楼市新闻。 　　二、区域性、结构性差异 　　其一、若干城市出台救市 　　1、东北某省会城市——XX滨市 　　■允许异地公积金购房按揭贷款。 　　■允许按月提取公积金用于还月供。 　　■允许公寓按照住宅的按揭政策实施。 　　■鼓励开发商降价促销、打折团购。 　　2，中部某省会城市——X州市 　　鼓励和支持选择货币补偿等多元化安置方式，确需实物安置的，实物住宅安置面积不超过人均70㎡。（文件截图如下） 　　注意，该城市在四年前的2016年7月份，同样连发两份类似文件，大力推进货币化安置，后面的连锁反应大家也都知道。 　　3、环京某省——X北省 　　在全省范围内重新开展住房公积金异地住房贷款业务，要求不得设置附加条件。这是在全省范围内鼓励大家用公积金贷款买房的意思。 　　4、广东某地级市——X江市 　　■放松按揭楼盘的准入条件。 　　■大幅提高公积金贷款额度。 　　5、某四线城市——X潭市 　　■提高商品房预售审批手续时间和效率，加快备案。 　　■加大住房公积金支持力度。 　　■结合对外招商与旅游推介活动，促销降价，吸引外地投资者来岚置业。 　　更多的就不列举了。 　　其二、若干城市出现“千人排、万人摇” 　　南京、杭州、上海、深圳、成都、北京、甚至是环京睡城燕郊，近期都出现了千人排队，万人摇号的“红盘”，相关新闻大家自己去看，这一不列举。 　　以下截图为12月8日央视报道，南京和杭州的楼市情况。 　　以下图片为燕郊某楼盘现场，虽然是商住项目，又在疫情之下，但是该项目的付款、签约、看样板间等，都是需要排队，非常火爆，典型的手慢无项目。 　　三、2025楼市拐点会来吗？ 　　以上信息串联起来，再看2025楼市拐点的观点。老晋认为，社科院报告的预测是一个宏观的判断，对于个人决策而言，中国的城市有大几百个，还是要因人、因城、因地、因房而做区别。 　　从宏观上看，到2025年，绝大多数三四线城市的楼市将迎来实质性的拐点，其最主要的原因是没有更多的人口来接棒。从微观上看，到2025年，少数核心城市的结构性优势会更加突出。 　　举例：鹤岗市（地级市）和北京市（直辖市）的房价有天壤之别，北京1平米可以在鹤岗换1套房。鹤岗市和北京市同样都是城市，鹤岗人民为什么要贱卖自己的房产呢？为什么要看空自己家乡的未来呢？ 　　简而言之，大规模的“城乡”人口洪峰已经过去，但从“小城市”到“大城市”的人口流动才刚开始，这是一个细水长流的过程。这好比“温饱”容易实现，“小康”却任重道远。有些人认为，大城市混不下去的，可以回小城市混，人口不一定非得向大城市集中。下面的数据，可以证明这种想法是天真的自以为是。 　　商业社会，资源只会越来越集中，而不会越来越分散。这些资源包括资本、产业、技术、信息、权利、人口，等等等等。 　　看下表——2019年全国24个GDP破万亿城市，它意味着，这24个城市正在以某种特有或共有的方式吸引着各类资源聚集，资源的集合+分工产生天量GDP。值得注意的是，前四名中的一线城市只有深圳一个，而且深圳人均GDP领先于北京接近6000美元。另一个值得注意的是重庆市，GDP破万亿，但人均GDP却未跨入高收入门槛，其原因在于它名为一市，实为一省，拖着3000多万人口呢。 　　从高GDP城市中，排列出人均可支配收入，排名如下表——2019年居民人均可支配收入，它能够更具体地反应出哪个城市的人最有钱。 　　注意看一下“单位土地GDP产出”，以深圳居首，每平方公里土地产出GDP高达13.48亿元，其次为上海的6亿，再次为广州的3.17亿，再次为无锡2.56，再次为苏州、北京、南京.... 　　未来20年中，如果深圳房价卖到30万每平米，老晋认为实属正常，毕竟土地的产出就摆在这里，没什么好说的。 　　另外，以天津为代表的老牌核心城市，GDP排名已经跌出了前20，如果没有重庆，天津妥妥的垫底了，这些城市还包括大连、长春、石家庄等。同时，以无锡、东莞、佛山、为代表的后起之秀，此时正是如日中天。 　　所以，论楼市拐点这个问题，实质上是资源流动的问题，这个流动的过程是可以观察和预测的。因以城市的不同而区别看待，不能一概而论。以东三省三城为例，沈阳的吸附力在日益增强，而哈尔滨和长春的存在感则越来越弱。 　　A城市的拐点正是B城市的起点，资源是稀缺的，赢家通吃。 　　2021年新产品，一抵二抵均执行3.85年利率，目前正常进件，1月放款：把房贷利息降低10-40%——房东必读！ 　　以下是付费内容，1元门票仅仅是为了避免不必要的口水，无关人员请离场。 　　四、当下的购房策略建议 　　老晋认为：