国策视点｜｜标定地价制图详解

　　一、前言 　　标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中,在正常经营管理条件和政策作用下,具体宗地在一定使用年限内的价格。和基准地价一样，作为地价管理的基础，在地价管理中发挥着重要的作用。随着我国土地管理技术手段的进步，构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系组成的“三位一体”公示地价体系已经是大势所趋。我国自1992年以来，全国绝大部分城镇都已完成基准地价建立工作，逐步建立了比较完善的基准地价体系，并且大部分城镇的基准地价体系都能够按规定在2-3年内进行一次更新。 　　根据国土资源部《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号）和《国土资源部办公厅 <关于加强公示地价体系建设和管理有问题的通知>》（国土资厅发〔2017〕27号）要求，各地要根据部、省有关要求按时完成基准地价的更新、发布，及时完成基准地价电子化备案，按要求开展公共服务项目用地、国有农用地基准地价的制订与发布工作，加快标定地价体系建设。 　　二、目的及范围 　　1、目的 　　通过标定地价体系建设及其公示，确定标准宗地布设、标定地价定期评估、公示及管理、应用等，建立以基准地价、监测地价、标定地价为核心的公示地价体系，更好地服务于宏观调控、不动产税基评估等相关工作，并满足公众的信息需求。标定地价与基准地价是地价管理的基础。在我国，由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价体系共同构成了公示地价体系。三者联系紧密，但又各有侧重。通过标定地价公示体系的试点和推广，构建由基准地价体系、地价动态监测体系和标定地价公示体系组成的“三位一体”公示地价体系，将有助于完善我国公示地价体系。 　　2、范围 　　标定地价是在城区基准地价体系基础上设立，以基准地价为基础，选取标准宗地评估其价格，工作整体范围与城区土地定级与基准地价更新范围一致。 　　基础资料 　　· 控制详细规划图 　　· 土地利用现状图 　　· 地块规划图 　　· 土地地价分级图 　　· 开发强度图 　　· 地块编码图 　　· 高清遥感影响 　　· 天地图 　　三、步骤 　　1、步骤 　　· 加载控制性详细规划地块，土地利用分区地块，基准地价矢量数据。 　　· 对上述三个要素进行空间叠加。 　　· 编制标定地价修正系数表、标准宗地与标定区域布设图。 　　2、内业数据处理 　　· 统一各基础数据坐标系统 　　· 将控制性详细规划转为SHP并加载至GIS软件。（注意DWG格式转SHP格式数据的准确性） 　　 　　· 从控制性详细规划数据提取土地利用强度、土地利用分区图层 　　· 加载基准地价矢量数据 　　· 通过arcgis的地理处理工具中的相交工具，将土地利用分区与土地利用强度图进行空间叠加得到各地块的地块用地及强度图层 　　· 再将上一步骤分析结果与土地利用分区图相交得到地块用地、强度及分区图层，以如下图所示（以住宅为例）。 　　 　　· 将上一步骤分析结果与基准地价图进行叠加得到各个地块所在的级别。此时的各个地块已具有必备属性，即用地性质，开发强度，所属区域以及所属基准地价级别以如下图所示（以住宅为例）。 　　 　　· 根据各个地块的土地利用强度，所在片区以及所处基准地价的级别位置，划定标定区域。（注意：标定区域的划定不能跨越基准地价级别） 　　 　　· 得到标定区域后，套合影像根据实际情况选取标准宗地，并附上各个标准宗地的详细数据（如宗地编码，位置，名称，用途等等）。 　　 　　· 最后整理资料，制作标定地价数据库，包含工程文件以及文件地理数据库。包括XX县中心城区国有建设用地标定地价.gdb、标定区域与标准宗地布设图(工业用地)、标定区域与标准宗地布设图(混合用地)、标定区域与标准宗地布设图(商服用地)。 　　（国策研究 罗忠程） 　　1、 2021年国策机构大事记 　　2、 热烈祝贺国策机构再获全国土地评估机构A级资信评价 　　3、 热烈祝贺国策机构多名资深估价师当选中估协专家 　　4、 国策招聘||诚聘精英！期待你的加入！ 　　5、 国策视点||利用现代信息技术推动房地产估价行业持续发 展 　　亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，掌握楼市动态。建议您按照以下动图的方法，将【国策评估】设为星标。