10月12日，六大国有商业银行陆续发布公告，确定将于10月25日批量调整存量房贷利率。
除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率，都将统一调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。
此次，各大行最新发布的正式公告，为2024年批量调整存量个人住房贷款利率的具体实施细则。
其中的重点内容，包括调整范围、调整规则、调整方式、调整生效时间几大方面。精华部分，『波哥聊楼市』为大家浓缩到了下列图表中。
调研发现，对于各大银行的实施细则，网友们在大致看完公告内容后，也有一些普遍关注的问题。
这里，『波哥聊楼市』梳理了提问频率较高的几个点位，给大家同步一下。
问题一：
哪些情况，不在调整范围内？
本次存量住房贷款利率批量调整，以下几种情况不在调整范围内。
1、房贷利率不高于LPR-30BP的
对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的，不作调整。即业主现执行的房贷利率，如果低于或等于3.55%，将不会被调整。
2、商用物业的贷款&公积金
本次利率调整范围不包括，商业用房（含商住两用房）贷款、公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分。
3、北上深的二套及以上住房贷款
本次批量调整的浮动利率贷款，北京、上海、深圳的二套及以上住房贷款除外。
这个三城市，如符合二套转首套房贷条件的，可线上或线下申请“二套转首套”，以享受存量降息政策的红利。
问题二：
二套及以上的存量房贷，也会调整？
符合条件的首套、二套及以上存量房贷，都会调整。
对比2023年的存量房贷降息，今年的存量个人住房贷款利率批量调整范围，囊括了首套、二套及以上存量商业性个人住房贷款。
不过，北京、上海、深圳的二套及以上住房贷款除外。
问题三：
之前贷款选的固定利率，怎么办？
根据公告，以贷款基准利率定价或采用固定利率方式的存量房贷，可转换为LPR加点形式后，再按规则进行调整。
2024年10月13日（含当日）起，固定利率存量房贷及以贷款基准利率为定价基准的浮动利率贷款，可于向银行提出申请，将贷款转换为以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷。
在银行指定截止时间前，申请转换为采用LPR为定价基准的浮动利率贷款（“固转浮”）后，可纳入本次批量调整。
问题四：
说好平均降50BP，为什么是LPR-30BP？
根据公告，北京、上海、深圳等地区利率高于LPR-30BP的首套房贷，以及其他地区利率高于LPR-30BP的存量商业性个人住房贷款，统一调整至LPR-30BP。
人民银行此前称，将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均下降幅度在0.5个百分点左右（50BP）。
有购房者对照实际情况，发现下调幅度可能就是30BP，或者下调幅度更小。
其实，这是正常现象。央行预测下降的幅度，是一个预期的平均数。
经过2023年的存量首套房贷降息操作后，很多业主的房贷利率已调整至LPR，有的甚至在LPR的基础上还有减点。
故而，这部分业主此次降息享受的减点，可能不及50BP的平均降幅。
去年不满足存量首套条件的二套及以上的存量房贷，才会在此次批量调整政策中享受更多的利率优惠。
以下，附六大行（工行、农行、中行、建行、交行、邮储）关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告。
一、总体原则
按照市场化、法治化原则，依法合规开展存量房贷利率调整工作，维护住房消费者合法权益，充分满足客户利率调整便捷性需求。
二、调整范围
对同时符合以下条件的个人住房贷款，将实施存量房贷利率调整：
（一）我行已发放的用途为购买住宅的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。
（二）执行利率在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上）。
（三）须为浮动利率定价方式，固定利率和基准利率的贷款须先转为浮动利率再进行调整。
三、调整规则
（一）北京、上海、深圳等地区利率高于LPR-30BP的首套房贷和其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷统一调整至LPR-30BP。
（二）北京、上海、深圳等地区二套房贷利率高于相应政策下限的统一调整至当地相应政策下限。
（三）对于固定利率和基准利率的房贷，需客户先提出申请转成浮动利率，以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）转换为加点形式，转换后如利率水平高于LPR-30BP，再将加点幅度调整至上述下限。利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。
四、调整方式
（一）以浮动利率定价的存量个人住房贷款（包括首套、二套及以上），客户无需申请，我行将统一批量调整。
（二）存量固定利率和基准利率贷款，客户需线上或线下向我行申请调整利率定价方式，转换为LPR浮动利率定价后，再按上述调整规则进行利率调整。
（三）北京、上海、深圳等地区的二套住房贷款，如符合二套转首套房贷条件的，客户可线上或线下向我行申请“二套转首套”，经我行审核符合条件后转成首套房贷款，再按上述调整规则进行利率调整。具体以当地政策要求为准，请咨询贷款服务行。
五、申请及调整时间
（一）符合条件的存量个人住房贷款，我行于2024年10月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。
（二）当前执行固定利率或基准利率定价、“二套转首套”业务，客户自公告之日至10月24日（含）可通过手机银行或贷款服务行发起申请，审核通过后，我行于10月25日进行集中批量调整贷款利率，当日起按新的利率水平执行，调整前利息按原合同利率水平计算。
（三）自2024年10月25日（含）起，客户可通过手机银行或贷款服务行继续发起定价方式转换、“二套转首套”申请，我行将于成功转换当日对符合条件的贷款进行利率调整，调整前利息按原合同利率水平计算。
六、申请渠道
（二）线下渠道。客户可通过“中国工商银行客户服务”微信公众号点击“金融-个人贷款-贷款服务行咨询电话查询”查看我行所有贷款服务行联系方式，可到原贷款服务行线下申请办理利率调整。
一、调整范围
我行已发放的首套、二套及以上存量房贷。
二、调整规则
（一）在目前已取消新发放房贷利率加点下限的地区，对于在贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为-30BP。对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的，不作调整。
（二）在目前存在新发放房贷利率加点下限的北京、上海、深圳等地区，对于在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷（含首套、二套及以上），将其加点幅度调整为-30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。对于在LPR基础上加点幅度不高于-30BP或不高于加点下限的，不作调整。
三、调整生效时间及服务渠道
（一）为便利客户，对符合本次利率调整政策的存量房贷，我行将于2024年10月25日起主动进行批量调整，无需客户申请。
（二）存量房贷利率下调将于调整当日生效，生效日起按照新的利率加点幅度执行。此次存量房贷利率调整不溯及既往，之前的房贷利息不作调整。
（三）我行将在手机银行、贷款经办行、95599、营业网点等渠道提供利率调整结果查询等服务，您可于2024年10月25日起进行查询。
四、其他事项
（一）固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，按以下方式办理：
1.按照《公告》和《倡议》有关要求，对固定利率或参考贷款基准利率定价的房贷客户，需先申请转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款，符合本次利率调整政策的，再按前述规则进行利率调整；未申请转换的，将无法办理。
2.需进行利率定价转换的房贷客户，可在2024年10月22日（不含）之前，通过我行手机银行或贷款经办行提出转换申请，符合本次利率调整政策的，纳入2024年10月25日批量调整范围；之后提出转换申请的，我行将于2024年10月25日（不含）之后及时办理转换手续，符合利率调整政策的，按照《公告》和《倡议》等有关要求进行利率调整。
3.按照《公告》相关要求，利率定价转换之后，不得再转回固定利率或贷款基准利率。
（二）对于目前存在首套、二套及以上新发放房贷利率加点下限的北京、上海、深圳等地区，已符合二套转首套住房贷款标准的房贷客户，可通过我行手机银行或贷款经办行提出申请。具体以当地政策要求为准，详情请咨询贷款经办行。
（三）本次存量房贷利率调整范围不包括：个人住房公积金贷款（含组合贷中公积金贷款部分）、个人商业用房贷款（含商住两用房贷款），以及其他不符合《公告》和《倡议》要求的个人贷款。
一、调整范围
我行已发放的存量商业性个人住房贷款。
二、调整规则
（一）贷款市场报价利率（LPR）贷款
如房贷所在城市无新发放房贷利率加点政策下限或加点政策下限不高于-30BP，则LPR加点幅度高于-30BP的，将其LPR加点幅度调整至-30BP；LPR加点幅度不高于-30BP的，将不调整。
如房贷所在城市有新发放房贷利率加点政策下限且加点政策下限高于-30BP，则LPR加点幅度高于加点政策下限的，将其LPR加点幅度调整至加点政策下限；LPR加点幅度不高于加点政策下限的，将不调整。
（二）人行基准利率贷款
人行基准利率贷款须客户先申请转换为LPR浮动利率贷款，利率以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率（LPR）的差值，再按前述规则调整，未申请转换的不参与调整。
（三）固定利率贷款
固定利率贷款须客户先申请转换为LPR浮动利率贷款，利率以最近一个月贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率（LPR）的差值，再按前述规则调整，未申请转换的不参与调整。
三、调整方式
我行本着为客户提供高效便捷金融服务的原则，尽力减少客户调整成本，将采用变更合同约定利率加点的方式进行批量调整。
对于调整范围内的LPR定价的浮动利率贷款，客户无需申请，我行将于2024年10月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
对于调整范围内的固定利率或基准利率定价的存量房贷，请客户登陆我行手机银行APP，通过“贷款—房贷利率调整”，选择名下相应贷款调整为LPR浮动利率贷款。2024年10月24日（含当日）之前转换完成的，将于2024年10月25日一并批量调整；2024年10月25日（含当日）之后转换完成的，我行将在转换完成的次日进行集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。
一、本次批量调整的贷款范围
2024年10月25日（不含）前已发放的和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款（包含首套、二套及以上个人住房贷款，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款部分），如符合下列条件，可纳入本次批量调整。
（一）贷款利率采用贷款市场报价利率（以下简称“LPR”）为定价基准进行加点（加点可为负值）的浮动利率方式,且约定利率水平在LPR基础上的加点幅度高于-30BP的贷款，可纳入本次批量调整。
（二）贷款利率采用基准利率定价或采用固定利率方式，且执行利率水平高于最近一个月公布的LPR-30BP的贷款，须于2024年10月23日（含）前，向我行申请转换为采用LPR为定价基准的浮动利率贷款（以下简称“固转浮”）后，可纳入本次批量调整。
以下贷款不纳入本次批量调整：个人商业用房（含商住两用房）贷款、公积金个人住房贷款；利率水平在LPR基础上加点幅度不高于-30BP的贷款；2024年10月25日仍采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款。
二、批量调整利率的方式
（一）可纳入本次批量调整的浮动利率贷款，无需借款人申请，我行将于2024年10月25日统一进行批量调整，充分满足客户利率调整的便捷性需求。
1.除北京、上海、深圳的二套及以上住房贷款外，对其他地区纳入本次批量调整的存量房贷，以及北京、上海、深圳地区纳入本次批量调整的首套房贷款，统一将利率在LPR基础上的加点幅度批量调整为-30BP，新的利率即日生效。
2.对纳入本次批量调整的北京、上海、深圳的二套及以上住房贷款，将利率在LPR基础上的加点幅度，调整为所在城市相应的二套房贷款利率加点下限。具体下限水平，可关注我行批量调整存量房贷利率的客户问答，或咨询贷款经办机构。当前约定利率在LPR基础上的加点幅度不高于所在城市相应的二套房贷款利率加点下限的，不作调整。
（二）可纳入本次批量调整的采用基准利率定价的贷款、固定利率贷款，客户须于2024年10月23日（含）前，主动向我行申请办理“固转浮”业务，转换为浮动利率贷款后, 我行将按上述“（一）”款关于浮动利率贷款的规则，进行本次批量调整。
自2024年10月12日（含）起，申请“固转浮”业务的客户，可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序等线上渠道，在“存量房贷利率调整”中点击“申请转为浮动利率”功能，按系统提示自助办理，或联系贷款经办机构申请办理。
办理“固转浮”业务时，客户需与我行签订贷款协议，贷款利率转换为在LPR基础上加点（加点可为负值）的浮动利率方式，LPR取最近一个月LPR值。客户成功办理“固转浮”后，在剩余贷款期限内，不能转回按固定利率或基准利率定价。
（三）2024年10月12日（含）起，北京、上海、深圳的存量房贷客户，可以登录建行手机银行、建行智慧个贷微信小程序，通过“存量房贷利率调整”功能，查询是否首套房贷款。如贷款当前已符合首套房贷条件，对我行“非首套”认定有疑问，客户应于10月23日（含）前点击“申请转为首套房贷”，并上传有关证明材料供贷款经办机构进行复核。复核后符合首套房贷条件的，我行将按首套房贷进行利率调整。
一、调整范围
同时符合以下条件的个人住房贷款，可开展存量房贷利率调整：
（一）所有已发放的商业性个人住房贷款，包含首套、二套及以上存量房贷。
（二）用途为购买住房的商业性个人住房贷款，包括商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，不含住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、购买商铺或商住两用房等商业用房贷款。
二、利率调整规则
（一）按照《公告》《倡议》要求，以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准的存量浮动利率房贷加点幅度调整至-30BP。若所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限（如有）高于-30BP，加点幅度调整至所在城市利率加点下限。本次调整仅对原合同项下贷款利率的LPR加点幅度进行变更，原合同约定的其他贷款要素原则上不做调整。
（二）若存量房贷当前利率加点幅度不高于上述拟调整目标值的，不进行调整。
（三）以贷款基准利率定价或采用固定利率方式的存量房贷，可转换为LPR加点形式后，再按上述规则进行调整。
（四）利率调整变更生效后，将从变更生效的当日开始按照调整后利率执行。
三、调整方式及渠道
为简化客户操作流程，我行将按照客户贷款的定价方式分别采用银行自动调整或客户自主申请调整方式，并提供线上线下申请渠道。
（一）银行自动调整方式。
以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准且为浮动利率的存量房贷，我行将于2024年10月25日按上述利率调整规则进行自动调整，2024年10月25日变更生效。
如您不接受自动调整，请您于2024年10月23日（含）前，向贷款经办机构提出异议申请，届时我行将不会根据前款规定对您的贷款利率进行自动调整。如您在2024年10月23日（含）前未提出异议的，视为您同意按本公告进行自动调整。
如2024年10月25日变更生效后，您对本次自动调整后利率仍有异议的，可于2025年10月25日（含）前，向贷款经办机构提出申请，我行可将您的贷款利率恢复为本次利率调整前的原贷款利率水平。
（二）客户自主申请调整方式。
以下两种情况，需客户进行自主申请后，进行相应调整。
1. 对于以贷款基准利率定价或采用固定利率方式的存量房贷，您可于2024年10月24日（含）前，登录“手机银行-金融-贷款”栏目申请将定价基准转换为LPR，我行将于2024年10月25日按上述利率调整规则进行自动调整，2024年10月25日变更生效。如您不方便线上申请的，可前往贷款经办机构办理。
如您未能在2024年10月24日（含）前及时申请将定价基准转换为LPR的，后续仍可登录“手机银行-金融-贷款”栏目或前往贷款经办机构申请办理。
2. 对于特殊情况需采用新发放贷款置换方式的，请于2024年10月25日起向贷款经办机构申请。
一、调整范围
本次利率调整范围包括：已经放款的商业性个人住房贷款，包括普通纯商业性个人住房贷款、公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款。
本次利率调整范围不包括：商业用房（含商住两用房）贷款、公积金贷款及组合贷款中的公积金贷款部分。
二、调整规则
存量房贷利率水平按照以下情形分别进行调整。
（一）对于以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷，如果加点幅度高于-30BP，将其加点幅度调整为-30BP。
（二）对于存量固定利率房贷，如果利率水平高于最新对应期限LPR-30BP，以最新对应期限LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。
（三）对于以贷款基准利率为定价基准的存量浮动利率房贷，如果利率水平高于最新对应期限LPR-30BP，以最新对应期限LPR转换为加点形式，再将加点幅度调整为-30BP。
（四）对于目前仍有政策下限的城市，调整后的加点幅度不低于目前新发放房贷执行的利率政策加点下限。
三、调整方式
（一）对于以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷，我行主动调整加点数值，无需客户申请。
（二）对于固定利率存量房贷及以贷款基准利率为定价基准的浮动利率贷款，需客户确认后再进行调整。
（三）对于“非首套转首套”等其他特殊情况，由客户与贷款经办行协商办理。
四、调整时间
对于以LPR为定价基准的存量浮动利率贷款，我行将于2024年10月25日集中批量调整贷款利率，批量调整后的新贷款利率于当日起执行，此前利息按原合同利率水平计算。
对于固定利率存量房贷及以贷款基准利率为定价基准的浮动利率贷款，客户可于2024年10月13日（含当日）起向我行提出申请将贷款转换为以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷。
对于2024年10月23日（含当日）前完成申请且符合调整规则的，我行将于2024年10月25日进行批量调整贷款利率。批量调整后的新贷款利率于当日起执行，此前利息按原合同利率计算。
2024年10月25日后，客户仍可继续向我行提出申请，将贷款转换为以LPR为定价基准的存量浮动利率房贷，若符合调整规则，我行将在审批通过当日为客户调降利率，新贷款利率于当日起执行，此前利息按原合同利率水平计算。客户仅可进行一次上述转换，不支持转回。
