这里的房价，跌的太惨不忍睹了！

　　这里的1 　　从2023年下半年开始，北京房价几乎是以摧枯拉朽的模式，在短短半年时间里，整体来了一波大约15%的跌幅。 　　2024年，虽然在5月和9月连续出台了两次超预期的救市政策，但北京房价整体依然跌了大约10%。 　　也就是说，在一年半多一点的时间里，北京房价从2023年初的高点，整体跌了大约25%。当然，这是大盘的整体跌幅，具体到不同的区，不同的楼盘，体感不一样。 　　接下来，大表哥会用6篇文章，分别讲讲东城、西城、海淀、朝阳、石景山、丰台，也就是传统城六区的跌幅。 　　并逐一分析为什么东城、西城、海淀这三个各方面都更强的区，跌幅会比朝阳、丰台、石景山更大。 　　今天要聊的是海淀区。 　　2 　　从2023年下半年到现在，海淀区的房价，相较于最高峰的整体跌幅，大约在30%。这个跌幅，比北京整体大盘25%的跌幅，大了5个百分点。 　　而且，海淀也是城六区中，跌幅最大的一个。（东城和西城，整体跌幅大概在27%，朝阳大概在25%，丰台和石景山，大概在20%。） 　　海淀房价的这一轮下跌，无论是相对跌幅还是绝对跌幅，都是城六区之最，估计出乎很多人的意料。 　　要知道海淀作为北京最强区，要经济有经济（GDP仅次于浦东区，全国第二，北京第一），要人口有人口，要教育有教育（北大清华人大都在海淀）…… 　　可以说每一个点，都不至于让海淀成为北京房价的“跌幅之王”。 　　不过，实事就是这样，海淀过去一年多，确实跌的最为惨烈。而海淀之所以跌这么惨，大表哥认为，根本原因，在于——海淀学区房的崩塌。 　　3 　　前面说了，海淀有全国最强的教育资源，同时，海淀也有全国最鸡娃的家长，两重因素叠加，造就了海淀在全国来说可能都是最卷的学区房。 　　体现在楼市上，就是海淀的房价，具有很高的学区溢价，或者换句话说就是，过去海淀的房价，其实是有严重学区泡沫的。 　　同样品质的房子，在海淀能卖10万一平，但在朝阳可能只卖8万，这多出来的2万，就是学区溢价。 　　最典型的就是海淀清河的莱圳家园小区，因为在海淀，还不是顶级学区，在2023年最高峰时期73平米的两房，能卖835万，折算单价11.3万一平米。 　　而宝星国际二期，位于朝阳职住平衡最好的望京，品质和莱圳家园差不多，甚至还略好一点，学区在整个朝阳也算中上水平，但价格就只有8.2万一平米。莱圳家园一平米贵出来的这3万，就是海淀的学区溢价。 　　北京楼市在经历了2020年和2021年因疫情放水引发的20%的普涨涨之后，2022这一年，整体是比较平稳的，像朝阳、丰台、石景山，在2022年房价整体基本没太大变化，只有太阳宫、望京等特别热门板块的优质房子，大约有5%的涨幅。 　　但是在2022这一年，海淀的房价，尤其是和学区沾边的房子，无论是次新房还是老破小，都迎来了大约20%的涨幅，注意，这是在2020和2021已经涨了20%的基础上，又涨了20%。 　　因此，在2023年初海淀整体房价，相较于2019年的时候，整体涨了大约50%。而同期朝阳，大约只涨了35%。 　　这一轮海淀比朝阳多出来的这15%的涨幅，就是其学区的溢价，或者说就是学区的价格泡沫。 　　4 　　楼市大行情好，叠加学区因素，可以让房价“超涨”。然而，硬币的另一面就是，反之也可能让房价“超跌”。 　　最近这两年，北京的教改终于在海淀开始逐步实质性落地，叠加楼市整体大行情不好，双重利空形成踩踏，最终让海淀房价成为这一轮行情中，跌的最惨的一个。 　　这一轮海淀整体跌了30%，而一些学区老破小，甚至有跌了近40%的，接近腰斩。 　　最典型的就是海淀苏州桥版块的稻香园小区，59平米的两居室，最高峰能卖800万，折合单价13.5万一平米，而最近成交最低价，降到483万，跌幅39%，这个价格，基本算是跌回2019年了。 　　而且，目前稻香园还没有止跌的迹象，大表哥预测，最少要跌到400万左右，也就是跌50%之后，才可以谈能不能止住。 　　5 　　学区房是不少北京人，其实主要是外地“考一代”来京的新北京人关注的话题。这背后的底层逻辑，其实也不复杂，说到底还是一种“路劲依赖”： 　　因为他们当时就是通过读书，通过考试，上好大学，找好工作，然后在北京安家落户，实现阶层跨越。 　　所以，他们自然也希望，这条路能够在子女身上复制。 　　对此大表哥谈谈自己的看法，那就是20年前考一代的路径，很难在现在大规模的复制，注意大表哥的表述，这条路不是不能复制，而很难大规模的复制，注意“大规模”三个字。 　　至于原因，主要有2个。 　　第一，20年前，好大学，基本能够对应好工作，因为那时候中国正处在高速发展阶段，企业快速扩张，自然需要更多的岗位，因此好大学的学生，即使专业不完全对口，也能找到好工作。 　　但是现在的情况是，高速发展阶段已经过去，很多公司规模已经相对固定，甚至在缩编，这不是个别现象，而是普遍现象，需要的岗位，自然就没那么多，好工作必定难找。 　　因此，学区房的投入产出比，其实越来越小。 　　第二，人口出生率的持续走低，是对学区房的釜底抽薪。 　　2016年，北京常住人口新生儿数量是20.23万，这一数字也是历史最高值，也有可能是未来50年的最高峰。 　　到了2023年，这一数字降低到12.29万，减少40%。2024年的数据还没有出来，但继续下降基本是板上钉钉的事情，而且，这一趋势，很难逆转。 　　当新生儿数量以接近50%的降幅下跌的时候，也就意味着学区房的需求减少50%，在供应量不减少的情况，需求的锐减，伴随教改的推进，这对学区房的价格体系，将是巨大的，甚至是颠覆性的冲击。 　　因此，在上一篇文章中，大表哥才说：普通家庭不要碰高风险的学区房。 　　未来，海淀的房价，会伴随学区溢价泡沫的挤掉，逐渐回归，整体可能还会比朝阳贵，但是不会再贵30%那么多。 　　大表哥认为，未来，类似同地段、相同品质的情况下，海淀楼盘比朝阳贵15%左右，是比较合理的。 　　（转自：地产局座）