“限房价、竞地价”的前世今生！

　　一、 引言 　　随着国民经济的稳步发展和国家对房地产市场调控的进一步深化，我国土地出让制度不满足于传统招拍挂模式，出现一种新方式：“限房价、竞地价”。简单而言，是指政府在开发商获得土地使用权前，事先限定将来房屋销售的最高价格，而土地则由参与竞买的房地产开发企业竞拍按出价最高者获得的土地出让方式。 　　 　　二、产生背景 　　“限房价，竞地价”土地出让方式的产生背景，一方面是由于国内房地产市场的持续升温，政府须进行进一步调控以抑制房价的过快增长；另一方面是为了保障和满足城市中低收入群体（即“夹心层”群体，指既不在经济适用房、廉租房的保障房范围内，又无法负担普通商品房高房价的群体）的住房需求。因此有专家指出，若该方式未来逐步发展成熟，我国房地产市场调控格局或许从目前“商品房、保障房”二元格局转向“商品房、限价房、保障房”三元格局。 　　 　　三、 北京试点情况 　　北京作为全国范围内最先开始尝试和探索该模式的地区，早在2010年，就曾进行了“限房价、竞地价”土地出让模式试点。2010年，北京市房山区长阳镇起步区6号地块就是以该模式出让。2016年底，北京市再次以该模式出让土地，出让地块为海淀区永丰产业基地的3宗地块以及大兴区黄村镇的地块，采取同时设定房屋未来销售限价、设定地价上限、设置竞投自持面积和高标准建设方案的竞买方式。2017年1月，北京市再次推出三宗“限房价、竞地价”地块，分别位于房山高教园区、平谷金海湖、门头沟潭柘寺。 　　 　　四、合法性依据 　　目前，专门针对“限房价、竞地价”模式进行规定的法律法规并不系统全面。该方式目前主要作为一项政策被试点执行，涉及该模式的上位法律法规、政策性文件主要是： 　　1、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号）》（即“新国十条”）第五条：“……在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨”。 　　2、《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发〔2011〕1号）》（即“新国八条”）第五条：“五、……进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量”。 　　3、以昆明市而言，昆明市人民政府办公厅发布的《昆明市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见（昆政办[2011]24号）》第七条第三款同样做出了原则性规定：“……进一步完善土地出让方式。在全市范围内推广采取以“限房价、竞地价“方式供应中低价位普通商品住房用地，具体细则由市住建局、市规划局、市国土资源局共同制定出台”。另《昆明市安置性保障房管理实施办法（暂⾏）（昆政发[2012]68号）》中对“限房价竞地价”方式的实施步骤进行了部分规定。 　　4、其他地区同样出台了诸多政策和实施细则。例如天津市就出台了《天津市限价商品住房管理暂行办法》，其中对天津市范围内涉及“限房价、竞地价”模式的住房建设、价格管理、审核程序、销售及监督管理均进行了规定。该办法中明确：“本办法所称限价商品住房，是指采取限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以公开出让方式确定开发建设单位而建设的普通商品住房”，并且由于该种房屋价格较同等条件普通商品住房更低，因此天津市规定需要符合一定条件的家庭才可申请购买：“同时符合以下条件的家庭可以申请购买限价商品住房:具有本市中心城区（外环线以内）非农业户籍3年以上且家庭人口在2人(含)以上；家庭上年人均收入低于市统计局公布的本市上年城市居民人均可支配收入的1.5倍；家庭无私产住房且未承租公有住房”。 　　5、不仅仅是政策性文件的出台，国家有关部门负责人亦对该问题作过指示。国土资源部党组成员、国家土地副总督察甘藏春就曾公开表态，可以探索、推广北京等地试点的“限房价、竞地价”出让方式，国土部也将总结、完善一些地方的经验，并出台规范性的文件。 　　 　　从上述文件来看，在新国十条、新国八条出台后，各地均出台了相关原则性规定，鼓励以该模式进行试点。但目前具备操作性实施细则的省份不多，其中天津市的探索走在全国前列，值得借鉴。从政策出台背后的原因来看，2010年“新国十条”主要希望通过调节土地价格对房地产价格进行调控，然而效果似乎不尽理想：有时土地已流拍，房价却仍居高不下，未起到通过控制低价调控房价的目的。2011年，中央转变房地产价格调控思路，出台“新国八条”，此次则希望直接通过行政手段限制房价，而土地价格则交由市场进行配置。 　　五、各地实操案例 　　“限房价、竞地价”模式在全国诸地均有尝试，笔者搜集梳理了部分地区的实操案例。 　　 　　北京海淀某地块即以“限房价，竞地价”方式进行出让，上文亦已提及。该地块竞买流程和方式在相关部门发布的土地竞买规则中进行了明确，详见《海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地（新）HD00-0401-0062、0166、0158地块及大兴区黄村镇兴华大街DX00-0202-0305、DX00-0202-0308地块竞买规则》。 　　 　　福建省晋江市某地块同样采用过该种方式。根据《晋江市p2017—8号地块国有建设用地使用权拍卖出让公告（晋国土资告字〔2017〕16号）》第一条第八款第二项：“该用地采取“限房价，竞地价”竞拍方式出让，建成后商品住宅（毛坯房）最高销售均价为8555元/平方米，拍卖中竞买人应价或者报价达到限定的最高价14500万元时，对于有意向的多个竞买人，采取摇号方式确定最终竞得人”。据此，晋江市该地块的做法同样是限定房屋销售最高价格，同时在对土地竞买的过程中限定土地出让最高价，若同时达到土地出让最高价则摇号确定最终中标人。 　　 　　福建省南安市某地块的做法则是，限定房屋销售价格的同时，不设定建设用地底价，按价高者得原则确定竞得人。具体详见《南安市国土资源局国有建设用地使用权拍卖出让公告（南国土资告〔2017〕23号）》第三条：“本次国有建设用地使用权拍卖出让采用增价拍卖方式，不设定保留底价，按照价高者得原则确定竞得人。2017P02号地块采用“限房价、竞地价”方式拍卖出让，限定项目建成后住宅部分最高销售均价为7500元/平方米……”。 　　 　　根据云南网新闻报道，昆明市在2011年12月7日曾首次采用“限房价、竞地价”方式拍地：“据交易公告显示，此次以“限房价、竞地价”出让的6宗土地，位于马金铺办事处和大渔与雨花办事处交界，均为城镇住宅用地，共计621332.51平方米，折合约932亩，交易起价83880万元，每亩价格90万元左右，预计出让时间为12月30日”。 　　六、律师观点 　　第一，“限房价、竞地价”政策是国家保障民生的重要措施。该模式旨在满足城市中低收入家庭的购房需求，是保障社会民生、促进社会和谐、维护社会稳定的重要措施。 　　第二，“限房价、竞地价”政策并未违反土地交易出让管理的相关规定，且与招拍挂方式“价高者得”的精神相一致。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，土地出让方式可采协议、招标、拍卖三种方式，“限房价、竞地价”模式未违反该规定，且与我国土地交易出让管理规定“价高者得”的精神是一致的，只是增加了通过对房屋销售价格实行政府指导价，在一定范围内允许浮动的措施。 　　第三，目前，由于缺少效力层级较高的上位法依据及具体实施细则，“限房价、竞地价”模式存在诸多法律风险，相关部门在具体操作过程中应注意通过专家论证、重大事项法律专家咨询及合规审查等方式，最大程度预防和降低相关政策风险及法律风险，保障项目合法合规运行。 　　例如，土地挂牌起始价的确定是至关重要的环节。对于开放商而言，由于房屋最终销售价格已限定在一定范围之内，土地的价格一旦确定，开发商拿地之后能够获得的利润也已基本确定。若定得较高，房地产开发企业利润空间不高，参与的积极性不高，出现工程质量难以保证的情况；若定得较低，则国家出让土地获得收益的目的难以实现。因此，合理合法确定土地挂牌起始价或最高限价是至关重要的一环。 　　综上，在以“限房价、竞地价”模式进行房地产开发过程中，政府和有关部门应积极主导，制定更加细化和规范的实施细则进行指引。房地产开发企业则应当严格遵守法律法规，依法依规进行开发建设，避免可能存在的法律风险。 　　 　　声明：本微信文章仅用于交流探讨之目的，不代表作者本人或建纬（昆明）律师事务所出具的法律意见。如果您需要专业的法律意见，请务必向专业人士寻求专业的法律帮助，若自行依据本微信文章内容做出任何决定和行为造成的不利后果，由行为人自行负责。 　　作者其它文章： 　　权益合伙人佘映廷律师主笔 　　 　　佘映廷，建纬（昆明）律师事务所权益合伙人。佘映廷律师擅长土地一级开发、城市基础设施、开发建设，投融资、PPP以及政府购买服务等法律业务。 　　佘映廷律师执业以来为云南省委宣传部及云南省互联网信息办公室、昆明市住房和城乡建设局、云南民族大学、昆明市城建投资开发有限责任公司、中交云南建设投资发展有限公司、昆明市重点工程建设办公室、昆明市官渡区城市更新改造局等提供法律服务；为昆明巫家坝城市副中心向化片区征地拆迁项目、官渡区文化生态新城项目小板桥街道办事处广福路以南拆迁拆除工程项目等提供了全程法律服务。 　　 　　文章图片来源：https://pixabay.com