广西地价概况(节选)

　　一、基准地价的内容 　　基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。 　　基准地价是根据我国城镇土地在实际利用过程中所产生的基本经济收益，按照一定的条件和方法折算出来的地产价格。这一价格的显著特点是比较客观地反映了城镇土地利用所产生的实际经济效果，并将期限内的土地使用价值以货币的形式反映出来，从而为土地使用权的合理出让、转让和政府优先购买土地使用权、收取城镇土地使用税等提供指导依据，增强国家管理和控制地价的能力。 　　二、基准地价评估的任务 　　基准地价评估的基本任务是以城镇整体为单位，针对城镇内的各土地级别不同区域类型，按不同用途评估出基准地价，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起在基准地价基础上评估宗地地价的修正系数体系。 　　目前，我国土地市场还处于发展、完善阶段，能取得收益的土地或以获取收益为目的而进行转让的土地主要是商业、住宅、工业用地三大类利用类型。因此，按基准地价评估的要求，当前城市基准地价评估的任务主要是评估商业、住宅、工业用地的基准地价。 　　三、基准地价的作用 　　(1)宏观控制地价，反映地产市场中的地价水平和变动趋势，为政府制订管理措施和投资者投资决策提供依据。 　　(2)国家征收土地使用税等的依据。根据国外经验，地产税都是以价征税，我国目前由于缺乏价格标准，尚未达到这一步，土地使用税征收税额偏低，且不能体现出土地收益级差，远不能达到利用税收这一经济杠杆调节土地利用和级差收益的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价可为科学征收土地使用税等提供依据。 　　(3)确定新增建设用地土地有偿使用收益的依据之一。 　　(4)进一步评估宗地地价的基准。基准地价反映了区域和级别内宗地平均价格，该区域的各宗地地价围绕基准地价上下波动，因此根据宗地条件对基准地价进行因素修正，即得到具体宗地的地价。 　　(5)对土地利用、土地使用权流动进行引导。政府定期评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段、不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租的能力调整土地利用方式，以达到城镇土地合理利用和土地使用权按最佳方式流转。 　　(6)制订协议出让国有土地使用权最低价的依据和参考标准。 　　四、广西地价现状和特点 　　与全国一样，广西地价是与土地使用制度紧密联系在一起的。其特点是： 　　(1)地价不是土地所有权的价格，而是一定期限的土地使用权的价格。土地使用权年限长的价格高于土地使用权年限短的。 　　(2)地价有明显的时期差异。主要原因是受各时期政策的影响。 　　(3)地价有较大的地区差异。就全区而言，城市高于城镇，经济较发达的地区（如玉林市所辖市、县）高于经济欠发达的地区（如百色市）。 　　(4)地价有较大的用途性质差异。在同一区段同一级别的不同用途的土地，地价则不同。在广西各市、县的基准地价中，同一级别的商业用地与工业用地地价相差4－5倍。 　　(5)地价存在明显的地段差异。同一城市中不同的地段，地价差异很大。如梧州市商业工级用地每平方米2812元，而商业珊级地每平方米310元，两者相差9倍。 　　(6)地价存在着出让方式的差异。在拍卖、招标、协议三种土地出让的形式中，以拍卖出让地价最高，招标出让次之，协议出让最低。近年来在一些县城的土地拍卖中，每平方米达6000－8000元，而协议出让为每平方米1000－2000元。 　　(7)地价逐步趋向理性发展。经过多年的发展，土地市场日渐成熟，在节场的作用下，土地价格日趋理性化，近年来全区各地地价都较稳步发展，受有大起大落的现象。 　　编辑： 审核：