中国房价真的不用看租售比吗？

　　来源：雪球App，作者： 自由探索者，（https://xueqiu.com/1033360346/303205126） 　　随着最近两三年，中国房价稳步下跌，很多人对于房子的看法有了改变。 　　其中不乏一些可能是一直没买房的人，他们认为一线城市房子以后会跌倒几千一方也没人要；但也出现了一些比较理性的声音，他们开始参考外国发达国家的楼市情况，提出了一个过去大家一直忽略的参考指标———租售比，也就是房子的每年租金除以房价，租售比在国外的一线大城市，普遍是在3%至5%的水平。而这个参考指标，在中国的一二线城市，普遍低于2%，北上深广等城市的核心地带比较贵的房子，租售比甚至只有1%出头，还不到1.5%，并且这还是在房子已经跌了两年多之后的情况。 　　于是，这些理性的声音认为，如果参考租售比这一指标，国内大部分的房产还要跌50%左右才能达标。现在基本跌到位的房产，只有两种，一种是市中心区的老破小，在最近两年大跌后租售比大约在2.5%左右；另外一种就是近郊地铁上盖的复式公寓（新房），租售比大约5%左右。其余的，市中心的十年到二十年左右的电梯楼，在老城区算是比较新的，租售比大约1.2%左右；还有现在鼓吹的未来CBD等网红盘新房，租售比在1%左右。理性的声音认为，这两种房子，未来下跌的空间非常大，甚至可能不止50%。 　　于是，很多的专业人士，包括很多房地产大V，网红博主等等开始坐不住了。纷纷跳出来说，在中国用租售比这个参考指标非常不合理。中国买卖房子，不应该看租售比。因为房子，特别是好的房子，不是靠租金可以衡量的，他们认为，一个房子的价值应该主要体现在房子的地段、户型、配套、品位、环境等等，这根本就不是租金能够体现的，所以啊，用租售比来衡量房子贵不贵根本不合理，他们认为啊，一个真正好的房子，是花多少钱都买不到的，就跟一个艺术品一样啊。比如说，达芬奇的油画，你能够用租售比来衡量它的价值吗？听到了这里，我竟然有点无言以对。因为我是横竖没看出来，中国的房子的艺术性在哪里，外国的房子设计师很多拿过国际大奖的，他们的房子尚且用租售比来衡量，而我们大部分流水线建起来的没什么质量保证的房子，居然成了举世无双的艺术品？ 　　房子不用看租售比，突然让我想起了三年多之前的股市，在中国A股还流行“核心资产牛市”的时候，很多人说，好的股票不用看市盈率，不用看股息率，因为好的股票是无价的。那时候很多股票的价格高高在上，2700元，市盈率50倍，130元，市盈率100倍，200多元，市盈率接近200倍，500多元，市盈率50多倍，40多元，市盈率100多倍……结果呢，三年多以后，市场把所有的股票都用股息率来衡量了，这些高估股票跌了70%之后，大家发觉还是很高估，而市场上6%股息率，8倍市盈率的股票一大堆，这两年涨的最好的，变成了，还有就是之前股息率达到8%的银行股。很想知道，那些当年认为好股票不用看市盈率，不用看股息率的那些人，现在怎么样了？ 　　很多人说，中国房子跟股市怎么能比，中国房子是信仰，永远涨。我只能说，这样认为的人，是因为你没有金融常识。周期大约20年一次，而因为中国从2000年之后才开始全面商品房时代，从2000年到2021年刚好20年一个周期，我们这一代人，刚好经历了中国房地产商品化时代诞生以来的唯一一个周期，同时也是最黄金的一个时期，而已。而从2022年开始，中国房地产进入另一个周期的迹象已经非常非常明显，而这个周期的名字叫“下跌周期”。从发达国家的过往例子来看，这个下跌周期在日本是19年（1990-2009），在美国是8年（2007-2015），并且这两个国家是非常积极干预的，那么对于我们，合理的估计也应该在10年左右。在日本和美国，房地产下跌周期的低点，房子的租售比大约是5%左右。而对于我们国家，即使给出一定的溢价，我认为租售比应该要达到3%左右，才具备一定保障。 　　其实3%的租售比，相当于一个33倍市盈率的股票，这是一个非常高的估值，能够有这种估值的股票，属于成长股。也就是说，这种股的利润增速预期比较高，起码每年增速在20%左右，而对于房子，预期就是这个房子的租金每年增长能够达到20%左右。在当今的中国，这几乎是完全没有可能的事情。租金的增长取决于每个打工人收入增长，在过去2010-2020这十年，我们人均收入增长还不到一倍，而这十年是我们经济增速非常好的十年，所以未来十年，我们的人均收入增长甚至会更低，甚至，每年增长2%-3%已经是一个最好的预期了。对于每年增长3%的股票，市场给出的定价大约是5倍市盈率，股息率7%左右，对于房子你觉得给多少定价合适？房子还有学位等属性，但现在我们人口在负增长，每年出生人口只有5年前的一半左右，在未来，学位还是稀缺品吗？ 　　但即使在明显进入下行周期的时候，依然有一些逆行者相当抢眼，比如说，我自己所在的广州，最近有几个板块的新房，在全国房地产都在大跌的这三年，居然不断创出新高，表现是相当逆天的。比如说广州的琶洲板块，新房成交价从2022年到2024年三级跳，三年涨了44%，番禺的万博板块、洛溪大石的新房也是逆天上涨。从广州官方公布的数据来看，广州的新房根本就是妥妥的牛市嘛。 　　回头看看深圳，深圳这几年房价可是一路下跌，包括中国新经济的发动机，深圳南山区，新房价格比起三年前可是差不多腰斩，南山最新的新房价格有的才是6万出头，比起广州琶洲动不动12万的新房价格，你会觉得深圳简直像是二线城市。要知道，深圳的南山区是中国大部分新经济公司的总部所在地，而琶洲只不过是这些公司的分部所在地而已。并且，年上半年的gdp增速5.9%，而 广州只增长了2.5%，深圳gdp总量已经超越广州接近30%了。 　　深圳南山区gdp4495亿，而琶洲所在的整个海珠区gdp才只有1327亿，三分之一还不到，但琶洲的房价就是敢干到南山区的两倍以上，不仅如此，就连广州番禺万博，新房的房价也已经比肩了深圳南山区了，只能说人有多大胆，地有多大产。我在2023年初写过一篇文章，叫《关于国内房价的冷思考》，当时文章指出当时被热炒的广州金融城板块泡沫很大，当时东圃一个叫“兰亭盛荟”的楼盘房价炒到10万一方，租售比不足1%，我认为泡沫很大。果然，过了一年左右，那个兰亭盛荟的房价从10万跌到了5.5万，跌了45%以上。金融城板块的炒作也就告一段落。但是，今年琶洲的炒作比起金融城有过之而无不及，新房起售12万以上，顺便把地铁隔了三个站的番禺板块也带着一起炒，番禺也炒到6万以上。炒作的热点无非是，琶洲是新经济聚集地，是下一个珠江新城，番禺万博也是下一个珠江新城，广州即将诞生无数个珠江新城…… 　　不过，跟广州新房火热的情况相反，广州二手房成交价格是不断下跌的，这个下跌当然也包括了新房暴涨的这些板块，包括了琶洲和番禺万博。琶洲号称对标侨鑫汇悦台的保利天悦，从三年前20万一方，到现在很多人放盘12万一方；番禺万博的万科欧泊，从顶峰6万多，跌到现在3万多成交。那么二手和新房的分化，哪个更真实？我的答案是，新房最后还是要变成二手房的，这句话你细品就好。 　　在广州不断炒地图，不断强调下一个珠江新城，下一个CBD的背后，反应的其实是地方政府的高度焦虑。作为全国对依赖最严重的城市之一，仅次于杭州和佛山，广州2024年卖地收入锐减，上半年卖地只有72亿，而这个数字在2023年全年是1500亿，2021年甚至超过2000亿。所以，不用我点明，很多人也应该明白，为什么广州某些地区的新房会那么反常，那么逆天，因为这些地方肩负着后续非常沉重的期望和负担，只有新房卖出天价，地才能卖出高价，那么财政收入才有希望。 　　当然大家不禁要问，为何深圳这些城市就不焦虑呢？就不用炒作南山区的房价呢？因为深圳一直是对依赖最低的城市，并且早就放弃了对房地产、对卖地的幻想了。深圳的高新科技布局、等布局非常完善，早就成功转型了。跟深圳类似的，还有一堆城市，包括了今年在GDP超越了广州成为全国第四的重庆市，重庆gdp超过广州，但重庆房价，只有广州的四分之一左右，重庆最中心地区，相当于广州珠江新城和琶洲这种地区，新房价格只是2万多，不到3万一平方，不到广州的四分之一。而重庆早就把产业重点转移到了、新能源和新材料、软件科技上面。包括了GDP紧跟在广州后面的苏州、成都等城市，产业早就转变成了高新制造业。只有广州，制造业布局落后，还在幻想着靠房地产（卖地）GDP前四的位置。但恕我作为广州人直言，这种思想只会让广州在未来十年进一步被超越和被追赶，广州这种落后的产业布局，极有可能被后面的苏州、成都等城市超越，变成妥妥的一座二线城市。 　　变成二线城市没问题，但是我们琶洲、珠江新城、白云新城、番禺万博、白鹅潭等板块的房价，可是比深圳上海等超一线城市还要高的，那么，你能够想象接下来会发生什么事情吗？ 　　作为一个土生土长的广州人，我并不想唱衰广州，但是我确实怒其不争，在已经明显进入下行周期的今天，在房地产泡沫已经明显在破裂的时代里，它依然不思进取，依然想靠房地产割最后一波韭菜。要知道，没有新增的高新产业，没有新增的高收入岗位，没有持续的人才流入，高房价只会是一场黄粱美梦。