首页 培训动态文章正文

中阳金罗金泽苑建设项目可行性研究报告

培训动态 2025年08月02日 21:10 4 sansa2025

第一章 总论

中阳金罗金泽苑建设项目可行性研究报告

1.1项目申报单位情况

申报单位名称：山西温泽房地产开发有限公司。

中阳金罗金泽苑建设项目可行性研究报告

申报单位概况：公司组织机构健全，运作高效有序，构建了一套科学的经营管理体系。公司励精图治，以客户需求为导向，为客户提供真正符合需求的精品工程。公司资金雄厚，组织严谨，运营稳健，发展迅猛，是房地产行业一直充满朝气和活力的主力军。

1.2项目概况

项目名称：中阳金罗金泽苑工程建设项目

建设单位；山西温泽房地产开发有限公司

项目拟建地点：中阳县金罗镇金罗中学以东

建设规模和内容：项目总用地14000.48平方米.总建筑面积90000.78平方米，拟建5栋地下1层地上18层商住楼。

项目建设内容还包括室外道路硬化、绿化以及排水、热力、电力、通信等基础设施的建设。

主要建设条件

项目拟建地点位于中阳县金罗镇金罗中学以东地块，用地西侧为金罗中学，东侧为金罗滨河路，北侧为金罗大桥，南侧为规划路，交通便利，且区域内铺设有电力、热力、雨污水等管网，各项城镇设施配套完善，完全可以满足项目建设及使用的需要。

项目的实施计划

项目的实施严格按照国家基本建设程序进行，实施进度计划如下：

2013年7月，完成可行性研究报告的编制及立项工作。

2013年8月，完成施工图设计、投招标等有关手续。

2013年9月—20115年3月，土建施工。

2015年4月，完成竣工验收。

项目的总投资及资金来源

（1）项目总投资4000.36万元

其中：工程费用3600.36万元

工程建设及其他费用240万元

基本预备费160万元。

（2）项目资金来源

项目所需资金全部由项目单位自筹解决

项目效益

（1）社会效益

项目建成后，可有效缓解当地住房供求矛盾，较好地满足工矿企业工人购房、农村经商务工者购房、年轻人结婚购房，以及“以旧换新、以小换大”等各类消费群体的购房需求。为建设和谐社会及推进城市化进程创造有利条件。

项目建成后，需上缴经营税金及附加600万元，所得税900.81万元.可见项目的建设将给国家和地方财政带来一定的税收收入。同时项目建设需要的各种原材料将大部分由本地厂家供应，这势必会拉动相关产业的发展。所以项目的建设对中阳县的经济发展起到一个推动作用。

（2）经济效益

项目建成后将实现销售收入8000万元，净利润2000万元.投资利润率20%，可见，项目具有较大的利润空间，故项目从财务上分析是就可行的。

1.3 可行性研究概况

1.3.1可行性研究的目的

中阳金罗金泽苑建设项目可行性研究的目的是在工程投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等各方面的情况进行深入细致的调查研究；对拟采用的建设方案和技术方案进行认真的技术经济分析和论证；在次基础上，综合研究建设工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性。由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性的意见，为有关行政主管单位最终决策提供科学的、可靠的依据，并作为开展下一步工作的基础。其根本目标是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目建设的经济、社会和环境效益。

1.4 研究范围

1.4.1 可行性研究的范围

研究重点是对中阳金罗金泽苑工程建设项目的背景和必要性、工程条件、工程规模和内容以及技术方案、项目节能、环境影响和保护、项目建设的组织机构和管理模式，、投资估算以及资金筹措方案、项目的社会效益、经济效益等进行了分析研究。

1.4.2 可行研究的主要内容

项目所在地区域社会经济的现状和发展规划背景；

项目场址和施工条件；

项目的工程内容及规模；

项目节能评价；

环境影响评价；

工程实施计划；

项目投资估算、资金来源与筹措；

项目财务评价；

项目风险分析。

1.5 保证措施

该建设项目在以下几方面将采用适当的措施，使项目建成后质量达到优良水平。为此，要做好以下几方面的工作。

（1）选择具有相应设计资质，并具技术力量雄厚，设计水平高的设计单位进行设计，做到精心设计，技术先进。

（2）通过招标.择优选用施工队伍。组织好施工项目机构，健全质量保证体系，精心编制施工组织设计，采用先进的施工工艺，严格执行验收规范，做到事前予控、过程控制、社会监理、政府监督，层层把关，确保工程质量。

（3）严把建筑材料及设备质量关。所用材料设备必须按有关规定、标准进行试验及验收，达到合格标准。不合格材料绝不能用到工程上。

1.6 主要技术经济指标

主要技术经济指标一览表

1.7 项目综合评价

本项目建设地点选择和建筑形式符合中阳县城镇总体规划。

该工程所在地地理位置等自然条件优越，社会经济持续稳定、快速发展，经济实力雄厚，建筑材料来源非常丰富，运输条件极其便利，具备良好的工程建设条件。

本工程项目依照国家节约能源法精神进行设计、建设和使用。在设计上从照明度的合理设定、灯器具的选择、线路的配备、自然的采光、通风降温等都将按照《民用建筑节能条例》考虑以进行节能，在日常维护管理上严格依照制定的规章进行，做到完全符合有关节能法规、规范和标准。

环境影响评价、拟建项目将对区域内的自然环境和社会环境造成的影响微乎其微，针对区域内的自然、环境现状和特点，根据项目建设的环境影响因素作用机理，本项目采取了相应的环境保护措施后，不会对环境造成不利影响。

项目区位优势明显，市场潜力巨大。建成后将会有良好的经济效益，本项目的开发是可行的。

综上所述，该项目建设条件良好，建设规模合理，建设标准适当，社会效益显著，研究结果认为本项目是必要可行的。

1.8 建议

建议在下阶段工作中加快设计、招标工作进度。按照有关部门的要求，优化设计方案，在节能方面精益求精，在观感上落落大方，在适用方面恰当好处，并尽最大可能降低工程造价，使本工程在经济上合理、技术上尅那个，具有较强的操作性。

第二章  产业政策和行业准入分析

2.1 房地产发展方面的产业政策

房地产业与国民经济其他有关部门有着密切的联系，房地产业的发展，带动了相关产业发展。据世界银行研究报告，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应为2倍以上。房地产开发建筑成本的70%以上是原材料消耗，房地产业发展能带动建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个相关产业的发展，直接影响到家用电器、家具、装修和装饰等20多个大类、约2000种产品的生产，同时，还能促进金融、旅游、服务业第三产业的发展。

为了促进房地产业健康发展，国家有关部门发布了许多有关房地产业发展的产业政策，如有关住房供应结构、税收、信贷、徒弟、廉租房和经济适用房建设等方面的“国六条”（2006）、有关住宅设计标准的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（2006）、有关规范市场的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（2006）、规范土地使用权的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》、《廉租住房保障办法》、《外商投资建筑业企业管理规定》、《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》、《房地产开发企业资质管理规定》、国务院《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》等，以及近几年出台的促进房地产业健康发展、完善城乡居民居住条件、大力发展普通商品房等相关政策和行业准入要求。

2.2 山西省房地产市场发展态势

作为内地省份的山西，有其得天独厚的自然资源，依据资源而富裕起来的人不在少数，他们完全有能力为各地新建的高品质房买单；另外，由于山西的房地产市场起步较晚，发展虽很迅速，但还远远没有到产生大量泡沫的时候，因此以发展眼光来看，山西的房地产市场还是有很大潜力的。

2.3项目区房地产市场现状

金罗镇位于中阳县西北部，距离县城12公里，北与离石市区交口镇相连，南与中阳县宁乡镇为邻，西与柳林县李家湾乡交界，东与张子山乡相接，全镇国土总面积70平方公里，中阳县地处中阳县、柳林县和离石区交界处，境内有209国道、340省道、孝柳铁路贯穿镇域南北，是中阳县的北大门，是秦晋二省重要的交通必经之地，是中阳县煤焦工业基地和商业贸易集散地，是中阳县的人口大镇、文化古镇和工贸重镇。该镇地形为两峡一川，东、西山属黄土丘陵区，中部为南川河谷区，川面开阔土地肥沃，为中阳县粮食、蔬菜主要生产基地。南川河纵贯南北。气候属于温暖大陆性气候，四季分明，春季多西北风，夏季多偏南风，秋季凉爽湿润，冬季干旱少雪。年平均气温8.3℃，年平均降水量400mm，多年平均无霜期180天，冻土最大深度920mm，月降水量最大122.6mm，年最多风向：西北风。全镇总户数5983户，总人口22861人，其中农业人口20900人，非农业人口1961人。镇域内地下矿产资源品种多、储量大、易开采。主要有煤矿、铁矿、铅土矿、黄铁矿、石灰岩、耐火粘土矿、尤其是以优质焦煤为主的煤炭资源和耐火粘土矿资源十分丰富。

全镇耕地16927亩，主要农作物以玉米、高粱、谷类、马铃薯等无辜杂粮为主。

中阳县金罗镇房地产市场处于初级发展阶段，房地产业的发展正从速度规模型向质量效益型转变。

目前中阳县金罗镇在建和已建的商品房的销售还是异常火爆，在未来十年内，对商品房的需求越来越大，房地产市场将出现蓬勃发展的局面。

2.5项目定位

该项目地理位置优越，具有很高的商业开发价值。所以项目建成后，预期的销售将呈现旺盛的局面。预计在项目完工后半年内基本销售完毕。

第三章 场址选择与建设条件

3.1场址选择

根据中阳县政府及城市建设局的总体规划，中阳金罗金泽苑工程项目选址于中阳县金罗镇金罗中学以东，总占地14000.48平方米，总建筑面积90000.78平方米，项目分三期进行建设。

项目建设场地内地地势平坦，排水畅通，阳光充足，周围无污染源，符合安全、安静、无干扰的要求。场地地质结构单一、稳定、无空洞、无断层等，建设无须大量挖填土方，地基处理简单，公用设施（供水、供电、供暖、通讯、交通等）齐全。

3.2 用地方案

项目总用地14000。48平方米，总建筑面积90000.78平方米，拟建5栋地下1层地上18层商住楼，分三期建设，拟建项目为三期工程4#、5#楼的建设，三期工程总面积27000.32平方米，其中地上建筑面积23000.32平方米（住宅建筑面积21000.62平方米，商铺建筑面积1999.7平方米）；地下建筑面积4000平方米。现场地平整达到五通一平，各项设施设备齐全，能够满足项目建设条件。

3.3 土地利用合理性分析

项目容积率3.2，建筑密度38.7%，绿化率36.2%。按建筑节能设计标准设计，符合当地土地利用规划要求，占地规模合理，符合集约和有效使用土地的要求。

3.4 征地拆迁

本项目建设场地现为一片空地，境内不涉及拆迁安置问题。

第四章 工程建设方案

4.2 平面布置

中阳金罗金泽苑建设项目总平面布置应按照整体性、系统性、功能性的规划要求，建造舒适、优美、安全、方便的居民住宅区和商业区。

院内平面布置在用途、通达衔接等方面，应综合考虑环境条件，空间布置合理，符合环保要求，并能满足居民生活要求。

根据规划要求，住宅周围道路宽7M，应满足消防车、救护车、搬家车辆通行，便于居民出行和生活交流，各连接道路都可通向公共绿地、文化活动场所以及服务设施地带，形成住宅区内完整的生活路网。住宅区内公用绿地及宅间绿地要精心绿化，以美化环境。

4.3 住宅户型设计要点

（1）动静分开。客厅、餐厅、厨房人员活动频繁，主要为休息睡觉之用的卧室需要最大程度的静谧，因此应将它们分开，确保互不影响。

（2）公私分开。家庭生活的私密性必须得到充分的尊重与保护，不能让访客在进门后将主任家庭生活一览无余。这就要求设计时应注意各房间门的开启方向。

（3）干湿分开。也即厨房、卫生间等涉水的房间应与其他卧室、客厅等分开。

4.4 建筑工程设计

本工程按《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-2005）之规定，为一类综合楼建筑。

设计使用年限：50年（3类）

建筑耐火等级：一级

抗震设防类别：丙类

抗震设防烈度：本地区抗震设防烈度为6度，抗震构造措施按6度设防。

建筑结构安全等级：二级

4.4.2 电梯

项目每单元设置两部电梯其中一部为消防电梯，电梯载重量为1000KG，速度2米/秒。

4.4.3 无障碍设计

本工程电梯及出入口处应设置无障碍坡道，电梯轿厢应设残疾人扶手。本项目应设置无障碍住房及无障碍停车位，且设置数量应满足规范要求。

4.5 结构工程设计

（17））

4.5.2 建筑结构分类等级

根据《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001），本项目建筑结构的安全等级为一级。

根据《建筑工程抗震设防分类标准》（GB50223-2008），抗震设防类别划为重点设防类。

根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）。结构抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g，设计地震分组为第三组。重点设防类，应按高于本地区抗震设防烈度一度的要求加强其抗震措施。即按抗震设防烈度6度确定其抗震措施。

框架抗震等级：三级

根据《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）,建筑的地基基础设计等级为乙级。

该建设项目为框架结构，使用年限为50年。

4.6给排水工程

4.6.2 设计内容

建筑红线内的给水、排水系统、雨水系统以及消防系统等工程。

（2）给水管道系统

室内生活给水系统采用下行上给枝状供水。

室外采用生活用水与室外消防用水合用管道系统。

本工程为二路供水，引入管设置总水表井及倒流防止器。

管材：给水：室外给水管道采用内搪水泥球墨铸铁管，橡胶圈柔性接口连接。室内给水管均采用衬塑钢管，法兰或螺纹连接；水表井和阀门井均采用砖砌筑；井盖采用复合型材料井盖和盖座，位于行车道上者为重型，位于非行车道上者为轻型。

4.6.4 污水工程设计

室外为雨、污分流制。污水经室内污水管道收集，通过污水管网排至化粪池，经化粪池处理后排至污水管网。生活污水排水按生活给水90%计。

地下层设潜水泵坑，车库集水井带隔油功能，就近排向污水检查井。

污水立管及排出管采用W型抗震无承口机制铸铁管，不锈钢卡箍连接。污水支管采用UPVC管，承插粘接。

4.6.5 雨水工程设计

雨水排水根据当地暴雨强度公式进行计算。

屋面雨水采用87型雨水斗及重力流雨水排水系统收集，有组织排放。

雨水管采用W型抗震无承口机制铸铁管。

室外道路边适当位置设置雨水口，收集道路、人行道雨水。

室外雨水管采用UPVC双壁波纹管，橡胶圈接口。

雨水经雨水口收集，直接排入雨水管道。

4.6.6 卫生洁具及五金配件

卫生洁具选型必须选用符合国家有关规定的节水型产品。

4.7 电力电讯工程

国家其他有关电气设计规程。

4.7.2供电工程设计

（1）本工程为一类高层商住建筑，消防用电设计负荷为一级，其余为三级负荷；电源由项目区变电所引来两路10KV电源至项目内地下设备层变配电室，两路电源互为备用，当其中一路电源受到损坏发生故障时，另一路电源不应同时受到损坏。变压器采用干式变压器。

（2）实行分区供电。根据电力负荷、供电距离和变配电所服务半径，合理选择变配所位置，以提高供电可靠性。

（3）室外电缆应采取地下直埋敷设方式，满足街道景观和安全要求。

（4）制定合理的满载系数，避免设备浪费或超负荷。

4.7.3 供电方式

电源及设计原则

电源由项目所在区域供电所引入项目地下层变配电室。

根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇—电气》，民用建筑电力负荷计算方法主要包括单位指标法、需用系数法和负荷密度法，本项目采用单位指标法计算。

按照目前国内估算数据，项目总住户198户，户用电负荷平均按6KW/户，需要系数取0.35，地下室照明用电负荷10KW/m²,需要系数0.70，商业用电负荷60W/m²，需要系数0.70。室外照明用单独出线，采用三相五线制放射、树干相结合的供电方式。

室外10KV电力线路规划采用直埋电缆，埋设在冰冻线一下，并保证最小覆土厚度，过道路时穿厚壁钢管保护。10KV高压线路采用YJY22-10KV型电缆；低压供电回路干线采用NHYJY-0.6型电力电缆，电力电缆沿地下层架空桥架及竖井垂直桥架明敷，支线采用ZRBV型导线穿管暗敷。

4.7.5 防雷接地、工作接地、安全接地

本工程防雷设防费雷应根据计算确定，应综合考虑防直击雷、侧击雷、防雷电波的侵入，并设置总等电位联结。建筑物45米以上，每隔三层建筑物的金属门窗等金属构件应与防雷引下线做电气连接。

建筑物低压配电系统采用TN-S系统，电源及弱电系统进户出及屋面各类配电、控制箱设过电压保护装置，建筑防雷接地、工作接地、安全接地公用接地装置，要求综合接地电阻不大于1欧姆。

4.8 燃气供热工程

《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003

《高层居民建筑设计防火规范》GB50045-2005

相关文章

发表评论

培训网 备案号：渝ICP备2025060457号-5