周义兴：地方房价调控不应直接干预房产商定价

　　昨晚，“国五条”北京细则和上海细则一前一后先后公布，其中，上海细则共有六条，在业内最关心的两个领域——二套房贷与个人所的税方面，上海细则的内容基本遵循“国五条”的基调。但在一些原本不太注意的方面，细则明确指出，新盘预售方案报价过高且不接受管理指导的，可暂不予受理预售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售、违反明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停网上签约等措施。（《新闻晨报》３月３１日） 　　对此，或许不难看出，在这次上海发布的“国五条”细则中，所针对新盘预售报价过高且不接受管理指导的房产商，作出暂不受理预售方案备案及暂不核发预售许可证、以及暂停网上签约等措施，无疑是为了上海地方房价的调控。不过同时笔者认为，这样的直接干预房产商定价措施，结果不仅可能会对房地产市场调控产生负面影响，而且还可能带来权力“寻租”。 　　首先就房地产调控要求讲，显然应该看出，上海根据“国五条”制定与推出的地方细则，虽在表面上可以肯定，随着细则中暂不受理预售备案与暂不核发预售许可证等措施的实施，结果无疑能对上海房价进一步上涨形成有力的抑制作用。然而问题的关键在，这样的政府对房产商定价行为直接干预的行为，虽在短时内能够对房价上涨形成遏制影响并使地方房价调控符合上级要求目标，然这并不一定能改变房产商对市场房价走向的长期预期。而与现在上海这样的对房产商定价行为进行直接干预措施相比，上海有关方面，如果能够通过提升调控政策有效性，并在有效影响房产商对市场房价走向预期前提下，能够使房产商在自觉房价上涨无望情况下调低预售房价，结果或许不仅可以提高地方房地产市场调控的有效性，而且也罢更符合“国五条”的政策目标。 　　还有就防范权力“寻租”要求讲，众所周知，虽然在目前房地产市场调控情形下，一些地方作出了房价上涨不得超过地方经济增速等规定。可问题的关键是，具体房价的定位与地价、地段、造价等是有着一定对应关系的，所以在地方房价没有公布调控目标情况下，以暂停预售报价方案备案及停发预售许可证等方式对房价进行直接干预，短期效应可能可以立竿见影，可由于房价调控目标缺乏相应的公开性与透明度，结果不但给具体操作带来“随意性”，并且这样的“随意性”还可能会给公权力带来一定的寻租、甚至于权力腐败的机会。就此而见，地方政府以政策制定等方式直接对房价进行干预，结果对房价进一步上涨只会产生短期影响，而十有八九不会对房价进一步上涨产生实质性抑制作用。相反，可能有的寻租与腐败结果倒会使这样的直接政策干预面临新的尴尬，并甚至于陷入得不偿失境地。 　　所以，面对包括上海等地出台的“国五条”细则，笔者就此想提醒地方政府一句：以政策对房价进行直接干预，结果不但可能会影响房价调控有效性，而且还完全有可能带来寻租与腐败的结果。想这，决不会只是笔者个人的杞人忧天之想。要警惕！