大起底!广州楼市上行期的销冠项目房价现状如何？

　　回顾楼市的发展进程，2019年-2020年被普遍认为是近年来楼市高点。 　　尽管2021年楼市成交规模再迈入新台阶，创下近七年来的新高，但随着下半年随着调控政策的持续收紧，整体市场开始下行。 　　广州也不例外。 　　克而瑞数据监测显示，2019-2021年广州新房市场持续爆火，成交规模实现三连涨，其中2020年为近七年来广州首个年度成交规模踏入10万套的一年。 　　那么2020年广州最火的那些项目，现在的房价是涨还是跌？ 　　对此小编选取了2020年广州成交金额、面积TOP20项目，剔除重复项目、近十三月在二手房市场无成交以及成交小于10套的项目后，一共得到23个样本项目。 　　再用样本项目与首次开盘时的成交均价与近13个月二手房成交均价做对比，分析它们的的涨跌情况。 　　最终结论如何？ 　　01 　　克而瑞数据监测显示，广州一二手住宅成交规模历经2020-2021年成交高峰后，2022年回落明显。 　　成交均价方面，克而瑞监测到，2023年为广州房价的“分水岭”。 　　在限价放开以及中心区成交占比提高的影响下，2020-2023年一二手住宅成交均价呈直线上涨的特征，并在2023年达到了近年来的最高峰，其中一手住宅成交均价较2020上涨30%，二手住宅成交均价上涨9%。 　　2023年后广州一二手住宅价格回调明显，克而瑞数据监测显示，今年以来二手住宅成交均价较2023年回调幅度为17%，明显高于一手的11%降幅。 　　具体到样本项目看，2020年广州热销项目近一年二手房成交均价较开盘均价降幅明显，平均跌幅为21%，明显高于全市二手房成交均价的回调幅度。 　　在这23个项目中，上涨项目数量仅有4个，其余19个项目均为下跌。 　　跌幅最高的项目为来自增城的敏捷绿湖首府，近一年二手房成交均价7656元/㎡，较开盘均价跌幅49%。 　　其中广州亚运城、南沙滨海花园由于开发时间较早，近一年二手成交均价较首次开盘时期涨幅明显，其中南沙滨海花园在二手别墅的网签的带动下，涨幅高达86%. 　　另外一个上涨的项目来自品秀星樾，在大户型的集中网签带动下，近一年该项目二手房成交均价较开盘均价上涨23%。 　　网红盘越秀和樾府近一年二手房48947元/㎡，较开盘均价上涨14%。 　　可见，作为长期过去广州楼市销冠排行上“独领风骚”的越秀和樾府，在二手房市场上影响力依旧强劲。 　　02 　　从涨跌分布来看，克而瑞数据监测显示，跌幅小于10%、跌幅20-30%、大于30%的项目数量相等，均有5个，占比为22%。 　　在跌幅小于10%的项目区域分布中，天河区数量最多，共有两个，花都、南沙、黄埔各一个项目。 　　由此可见，无论在任何时期，核心区物业更能应对市场冲击。 　　还可以发现，这些小区的共性为：体量大，小区配套齐全，更能吸引买家入手，例如珠江花城、广州亚运城。 　　与之相对的，跌幅大于30%的项目大多位于远郊区域。 　　例如黄埔区的实地长春藤、增城的敏捷绿湖首府等项目。 　　从均价段变化情况来看，克而瑞数据监测显示，样本项目中均价1-2万元/㎡项目平均跌幅为23%，成交均价在2-3万元/㎡项目平均涨幅2.1%，是所有单价段中涨幅最高。均价3-4万元/㎡项目平均跌幅0.4%，均价4-5万元/㎡项目平均跌幅7.8%。 　　值得注意的是，这些项目中，多数项目成交均价已较房价最高峰有所下滑，网红项目成交均价降幅更是高于平均水平。 　　例如网红项目万科幸福誉，近一年二手房成交均价18028元/㎡，较开盘均价下跌25%。 　　由以上可见，样本项目多数来自外围区，主要是2020年广州对南沙、花都、黄埔、番禺推出放宽落户等多项规定，推动了这些区域的楼市的回温。 　　除此之外，样本项目还呈现出区域越核心房价越坚挺的趋势，这也与当下广州楼市市区火热、郊区淡静的分化市场现状相呼应。 　　具体到物业类型上，改善物业在应对市场冲击时，韧性更为强劲。