到底有多少人，还没弄明白贷款买房每年的成本有多高？

　　编者按：本文来自微信公众号 大胡子说房（ID：dahuzishuofang），作者大胡子李俊怀，36氪经授权发布。 　　昨天下班，翻银行APP翻到了房贷余额，同时也在跟一个朋友聊天，于是顺嘴聊到了房贷。 　　我说，我有套房子已经还了4年了，已还本金连贷款额10%都不到，差不多还有90%多的本金。还欠着银行，但是实际连本带息已经还了银行，差不多贷款额的25%. 　　她颇为惊讶，表示不理解。 　　这件让我发现一个值得深思的问题——到底还有多少人，没弄清楚房贷一年的成本是多少？ 　　我们今天就来聊一聊，贷款买房一年的成本到底是多少。 　　无论是我的文章里都曾经不一只一次提到过：房贷是普通人可以借到的最便宜的长期大额贷款，没有之一。 　　没错，房贷是成本最低也最容易借来的大额贷款，所以如果能多贷，请尽可能在能力范围内多贷。 　　看完这句，我估计一定有人一脸迷茫的过来问，你前边还说了，30年的贷款，还了4年，还了25%了，实际只还了本金的10%都不到，这利息还不算高？ 　　我澄清一下，前边说的本金10%都不到，实际只有6.7%左右，远不到10%。但不代表他的利息就高。 　　因为我们要明白的是，等额本息（每个月还款值不变）的算法就是天然的应该这样。 　　你借100万，按照年4.9%的利率，每年的利息应该是49000元，再除以12个月，每个月就是4083。 　　但如果每个月只还4083的利息，那意味着永远欠着银行的本金，这样显然不可能。 　　根据已经预设好的平衡公式： 　　 　　可以得出，30年的月还款金额为5307元。 　　以5307元-4083元=1224元，就是第一个月需要还的本金金额。 　　而由于第一个月已经还款了1224元，那么计算利息的总金额变成了998776，所以第二个月的5307元月供里，利息降低到了4073元，要还的本金变成了1229元。 　　以此类推。 　　 　　也就是说，不管你借了银行多少钱，银行只计算你当月还欠银行钱的金额来*4.9%/12来收取你的利息。 　　不会像信用卡一样，不管你中途还了多少，欠银行多少钱。反正都按照你贷款的总额乘以年利率，来收取你的利息。 　　总之，你要知道，纯粹从利息来看，房贷的前几年，特别是前几个月，还款中利息的比例一定是最高的。毕竟你借了银行那么多钱。 　　但，越来越少的利率，只有信用卡40%不到的实际利息，房价上涨带来的杠杆收益，是我们一直推荐能多贷款就别全款，能长贷就别提前还的核心原因。 　　买房最表面的成本有两个，一个是本金，一个是利息。 　　我们先看利息： 　　 　　图表中就是以100万为例，每年的还款中利息的总额以及利息占贷款总额的比例。（注意这个与还款额无关） 　　举一个两年等交楼，交楼两年卖掉的4年例子，大约需要付出4.87%+4.79%+4.71%+4.63%≈贷款总额*19%的利息。 　　一套房每年的明面成本19万/4≈47500元。折合到这套房里（总价143W），大约是3.3%。 　　如果时间越长，平均的明面成本越低，反之亦然。 　　也就是说，如果粗的算，房子每年只要净涨幅超过3.3%，就算打平，没有买亏。 　　但这仅仅是明面上的成本，最大的成本还有本金和复利成本。 　　所谓本金成本，很好理解，但很容易走入误区，那就是认为本金成本只是买房的首付。 　　诚然，首付是最重要的本金成本，但本金成本实际却有4个部分。 　　1、首付 　　2、首付这笔钱购房后损失的利息 　　3、月供 　　4、月供这笔钱购房后损失的利息 　　我们仍然以刚刚的100W贷款，43万首付为例。 　　首付43万，3个月期，年化8%。平均每期，利息为总额的2%，也就是说，43万，三个月后总额变为43*1.02以此类推。 　　 　　按照这样的算法，4年后43万大约变成59万，增长了大约16万。 　　折合每年增长4万元。 　　如果你觉得不放心，或者觉得8%不现实，那直接砍半的4%的收益算下来，每年的增长也达到了1.85万元。 　　每年付出的月供，统一按照3个月存进理财一次，年化4%的算法来计算，4年后的总金额也将达到27.76万元。 　　 　　和4年的总月供25.47万相比，相差了2.3万，约等于每年8千元的收益。 　　一堆数字，可能你看的有点蒙。 　　换个说法来叙述： 　　就是说，假如你把43万首付款，拿去做保守理财，然后每个月的月供存起来做保守理财，4年后你手里将会拥有，大约87万现金，这四年你一共赚了18万5多，平均每年赚了4.6W。 　　然后我们回顾上文中我们提到的明面成本，每年需要大约付出4.7万的利息，如果房子没有涨，贷款买了这套房。里里外外总共亏损4.7万的利息以及4.6万的利润，大约是9万多。 　　按照这套房是143万来算，每年如果不涨6.5% 就意味着亏钱。 　　房价需要在买后，四年涨26%才能真正收支平衡。 　　但这还不是最终的结果！ 　　按照上文中，我们测算的数据，每年的涨幅至少达到初始购买金额的6.5%，才能平衡，这个前提是房子从入手到卖掉，完成无收益状态。 　　从入手到出手0出租无收益的情况有，但不是绝对。更多的是交房即出租，或者二手房直接过完户就出租。 　　按照易居发布的《2019年一季度50城租金收益率研究报告》来看，不少城市都在2%以上，有些可以达到3%以上。 　　 　　我们以平均2%为例，综合上等收楼或空租期，每年实际带来回报按照1.5%来计算，每年房产的实际需求涨幅为6.5%-1.5%=5%。 　　实际大约4年需要有20%的涨幅，即以1万一平，143万的房产为例，每年每平方涨500，4年后涨到12000元一平方以上，总价171万以上即可盈利。 　　同时，因为你投入的本金是固定的，贷款是固定的。所以，你的盈亏比例也是以购买时的基础为固定的。但房租是浮动的，而且大环境还是上涨的。 　　所以，实际成本可能更低。 　　这篇文章的计算方法，并不算精准，但参考意义还是有的。 　　很多长辈总觉得贷款买房利息恐怖，资金成本高，压力大。要么全款要么不买。总觉得现金拿在手里最为踏实。 　　但通货膨胀和GDP的增长，不等人。 　　不敢说所有的城市房价和物价体系挂钩，但至少，大部分城市是有明显关联的。 　　虽然“房住不炒”是个大趋势，但房价跌而不涨，怕是不大可能。 　　我们不提倡炒房，但我想，没有人跟自己的钱过不去。