浅析土地估价中的容积率修正问题

　　容积率是影响地价的重要因素，然而，在估价作业中，估价师对容积率的修正却略显随意，有的在依据不足的前提下编造修正指数，有的直接参考基准地价容积率修正体系，甚至直接套用来历不明的测算模板，五花八门，不一而足。为了引起估价师们对容积率修正的重视并加强研究，笔者从容积率对地价的作用机制及规律出发，提炼相关结论，并提出一种科学的容积率修正方法，供业界同仁参考。 　　容积率是以美国为代表的西方国家在20世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。美、日等国家称为FloorArea Ratio, 缩写为FAR。城市规划基本术语标准对容积率的定义是: 在一定地块上，总建筑面积与地块面积的比值。容积率意味着开发强度，其与土地开发经营者利益密切相关；同时，容积率大小也将影响城市面貌、城市环境以及城市交通等公共利益。因此容积率往往成为规划管理部门与土地开发经营者之间矛盾的焦点。 　　一、地价与容积率的变化规律 　　据专家统计，影响地价的因素多达100多种，尽管种类繁多，但基本上须经过两个通道来实现，一是通过土地开发经营所产生的收益来影响地价，且称为收益机制；二是通过供求关系来影响地价，且称为市场机制。土地价值很大程度上决定于土地提供的经济剩余量，而经济剩余量必须由开发经营者在土地市场上通过投资、租赁、买卖等方式得以实现，市场供求关系使地价与经济剩余量的关系产生波动，使地价的变化更趋复杂化。 　　（一）收益机制下容积率对地价的影响 　　容积率作为影响地价的重要因素，其基本原理是容积率变化可导致土地利用收益发生变化，这种变化主要是通过单位建筑面积分摊地价的变化实现的。假设商品房单位售价与单位建造成本不变，在此情况下，提高容积率，在同面积土地上则能开发更多的建筑面积，从而降低单位建筑面积分摊地价，达到降低开发成本，提高土地开发总收益的目的，进而获取更多的经济剩余量，使地价上升。反之，容积率下降，土地开发收益降低，地价亦随之下降。在这种假设前提下，地价与容积率呈正相关。 　　然而，事实往往是复杂的。首先，建造成本是变化的。容积率增加的初始阶段，单位工程造价成本（边际成本）减少，当容积率达到一定值时，由于地基加固、结构复杂化、建材标准提高等因素，单位工程造价由下降转为上升；其次，单位售价是变化的。随着容积率的提高，公摊面积增加，得房率下降，开放空间及绿地面积的减少，消费者愿意支付的单价随之下降。容积率、地价、售价三者这间的关系图如下： 　　 　　 　　如图1所示，随着容积率的上升，单位地价成本下降；而建筑成本，在容积率上升初始阶段，建造成本缓慢上升，达到D点时，建造成本快速上升，单位总成本在此点最低。 　　如图2所示，随着容积率的上升，环境质量下降，消费者愿意支付的价格越低，当容积率达到R点时，单位售价与单位成本相等，土地开发经营者达到利润最大化，R为最佳容积率。 　　由此可见，容积率与地价呈正相关仅在某一临界点前呈现，超过该临界点后，错过了最佳容积率，开发产品单位售价低于单位成本，利润开始下降，在收益机制的作用下，地价随之下降。 　　（二）供求机制下容积率对地价的影响 　　前述分析的收益机制下地价随容积率变化规律，存在一个假设前提：即在土地市场十分规范且充分竞争的条件下，每个土地投资者只能获得社会平均利润，而社会平均利润以外的经济剩余全部归土地所有者所有，并以地价的形式表现出来。土地收益的变化只是为地价的变化提供了物质基础，这些收益转换为地价，必须由投资者在土地市场上通过经营、租赁、买卖等方式得以实现。因此，土地所有者能否获得全部的经济剩余量，得“依赖”土地开发经营者“积极性”。于是供求机制开始发生作用，地价与经济剩余量的关系产生波动。 　　由于土地的不可移动性，土地在不同的区域市场之间不能“互通有无”，市场机制难以充分发挥其调节作用，因此，地价与容积率的关系存在地域性。一般而言, 土地市场规范、区域经济活跃、土地需求量大、供求矛盾突出的区域，容积率对地价的影响程度愈大，愈接近土地收益机制作用下的地价变化规律。相反，土地需求量少、供求矛盾不突出的区域，容积率对地价的影响程度则很小。下面主要从三个方面分析容积率对地价作用程度的区域性： 　　1、容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关 　　一般来说，城市规模越大，容积率对地价的作用越大。反之越小。大城市中，地价与容积率的关系，等于或接近于土地收益机制下的作用规律，因此，大城市许多时候用楼面地价来衡量地价水平更直接，而在小城市或落后城市，则很少使用楼面地价，甚至土地交易过程中并未涉及容积率这个控制指标。 　　大城市人口密度大、交通、供电、供水、供暖等基础设施完备程度高，投资者数量众多，容易形成卖方市场，竞争激烈，迫使土地经营者只能获得社会平均利润，容积率的增加所产生的经济剩余，则通过地价返还土地所有者。而小城镇，由于需求不足，经济剩余没有渠道通往土地所有者，表现为地价与容积率关系不大。 　　2、同一城市不同位置容积率对地价影响不同 　　城市中心区域条件优越，土地集约利用、土地收益水平、土地需求量及稀缺程度均强于城市边缘区域，在激烈的市场竞争中，更高的地价成本必须与更高土地开发强度相匹配，容积率与地价的关系更接近于收益机制下的关系。 　　3、不同用地类型容积率对地价影响程度不同 　　商业地价对区位的反应最为敏感，因为商业用途只能布局在少数区位条件优越的沿街（路）区域，土地的稀缺程度与供求矛盾更为强烈，众多用地者的竞争促使容积率增加的收益以地价的形式表现出来。住宅用地对区位条件反映的敏感程度比商业弱但比工业强；工业用地很多情况下没有容积率限制。故相应的，在同一城市中商业用地容积率对地价作用程度最大，住宅次之，工业最小。这一结论与国家关于集约节约利用土地的相关政策相符，也与我们估价实践认识一致。 　　二、估价过程中如何进行容积率修正 　　容积率对地价的作用，总是绕不开上文所述的两种作用机制。在估价实践中，我们可分两个步骤来进行容积率修正，首先，在单纯土地收益机制条件下进行修正，其次，增加供求机制作用下的修正。 　　（一）土地收益机制条件下的修正 　　在土地估价过程中，往往会使用以下公式： 　　地面地价=容积率×楼面地价……  1 　　楼面地价=商品房售价×地价系数……  2 　　将2代入1，则可得：地面地价=容积率×商品房售价×地价系数……  3 　　上述的公式可以这样解读，在单纯的收益机制作用下，容积率对地价的作用，必须通过地价系数这一通道，这个通道的作用就如变压器，起着变压作用（此处主要是降压作用）。举例说明： 　　待估宗地用途为居住用地，周边区域同类型房地产售价7000元/平方米，根据剩余法测算经验，地价系数为35%左右，宗地容积率及修正指数如下：  　　 　　在开发产品售价大致决定的前提下，地价系数也随之产生，因此，公式3中的“商品房售价”可不再考虑。从公式3中可以得出，容积率上升1%，地价上升1%×35%，按该原理，可计算: 　　案例1的修正指数为：（2.3－2.1）÷2.1×35%×100+100=103 　　案例2的修正指数为：（2.5－2.1）÷2.1×35%×100+100=106 　　案例3的修正指数为：（3.0－2.1）÷2.1×35%×100+100=115 　　另外，从以上的计算中可看出，容积率的修正过程中，地价系数的选取对修正准确性有决定性影响。估价师应认真分析待估宗地开发完成后的商品房售价，从而确定不同的地价系数。 　　（二）供求机制条件下的修正 　　供求机制在实际中表现为对收益机制的延缓作用，或变压作用。我们可通过分析城市规模、土地在城市中所处区域、土地用途因素等因素，综合判断土地供求程度，并对不同的供求程度赋予不同系数，此处称为“供求系数”，系数取值范围为0～1。对于土地供不应求或供求平衡的取值为1，供过于求，容积率对地价几乎不起作用的，取值为0，介于两者之间的，取值于0与1之间。最后，将“供求系数”与第一步修正指数之积即为最后修正系数。 　　三、结语 　　在采用市场比较法进行土地估价时，除容积率以外的其它因素修正，一般都可按具体的量化指标进行修正，修正起来虽然繁琐，但原理并不复杂。唯独容积率修正，由于容积率与地价关系较复杂，没有简单公式可套用，估价过程若只进行简单处理，要么编造修正规则，要么参照基准地价修正体系，结果，修正过程不科学，降低市场比较法的说服力。上述修正方法，仅为笔者个人经验，内容深度与准确度难免不妥之处，望请批准指正。