突发：统计局公布6月70城房价下跌，楼市救不动了？

　　统计局数据来了，5月的房价有点不妙： 　　5月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。其中，上海上涨0.7%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.8%和0.4%。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。 　　5月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%和0.5%。二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均扩大0.1个百分点。 　　楼市再次进入全面调整周期： 　　2025 年房地产市场在年初迎来了短暂的 “小阳春”，给市场参与者带来了些许希望与期待。然而，步入4- 5 月，随着传统销售旺季热度逐渐褪去，市场形势再度变得严峻起来，房价再现下调风险。 　　新建住宅价格数据相对二手房要好一点，主要原因是是市场的结构性差异，部分核心城市优质改善项目入市带动了整体数据，但即使是上涨的这些城市也有不少存量项目去化压力仍突出，价格承压。 　　二手房市场 “以价换量” 仍主导市场，价格下行压力巨大，且全国范围内普遍下跌。 　　整体市场涨幅明显下行，下调成为主流： 　　年初的小阳春行情主要得益于政策的刺激。自 2024 年四季度以来，中央提出 “持续用力推动房地产市场止跌回稳”，各地纷纷出台房地产支持政策，北上广深全面取消普通住宅与非普通住宅区分，降低契税及增值税负担，首套房契税降至 1%-1.5%。这些政策在短期内激发了部分购房需求，尤其是改善型需求，推动了房价在年初出现一定程度的上涨。 　　然而，随着时间推移，政策的边际效应递减。购房者对于市场的长期预期并未因短期政策利好而彻底改变，尤其是在经济房价下跌原因深度剖析 　　宏观经济环境影响​ 　　全球经济增长放缓的大背景下，国内经济也面临一定下行压力。这使得市场信心受挫，投资者对房地产市场的预期发生了重大改变。过去，房地产市场一直被视为较为稳定且能带来丰厚回报的投资领域，但如今经济的不确定性增加，投资者开始重新审视自己的资产配置，对房地产投资变得更加谨慎。​ 　　同时，国内经济模式正处于转型关键期，逐渐降低对房地产和土地财政的依赖。以往，房地产在经济增长中扮演着举足轻重的角色，但随着经济结构调整，高新技术产业、服务业等新兴产业的重要性日益凸显，房地产的支柱地位相对弱化，这在一定程度上影响了房价走势。​ 　　政策调控作用​ 　　前些年，为了抑制房价过快上涨，让房地产市场回归理性，政府出台了一系列严厉的调控政策，如限购、限贷、限售等。这些政策有效打击了市场投机行为，让房价脱离了非理性上涨的轨道。然而，政策的实施在抑制投机的同时，也不可避免地对合理的购房需求产生了一定抑制作用。许多原本有购房计划的消费者，由于政策限制，暂时搁置了购房打算，导致房地产市场需求减少，进而推动房价下行。​ 　　市场供需变化​ 　　部分城市在过去房地产市场火热时期，过度开发建设，导致如今房地产市场出现供应过剩的情况。大量新建楼盘积压，库存去化周期拉长。开发商面临巨大的资金回笼压力，为了尽快出货，不得不采取降价促销策略，这直接导致房价下跌。​ 　　此外，随着时代发展，人们的购房观念也在发生转变。越来越多的年轻人不再将买房视为人生的必选项，而是更加注重生活品质和个人发展，选择灵活的租房生活。同时，一些已拥有房产的家庭，在房产投资回报率下降的情况下，也不再盲目追求房产数量的增加，购房更加理性。这种购房观念的转变，使得市场购房需求进一步减少，加剧了房价下跌的趋势。​ 　　人口因素影响​ 　　人口的流动和变化对房价有着深远影响。以东北地区为例，近年来人口大量外流，人才不断向长三角、珠三角等经济更发达、就业机会更多的地区集聚。东北地区不少三四线城市还是资源枯竭型城市，产业外移，劳动力人口外流，对房价的长期支撑动力不足，导致房价持续下滑。像长春市房价较两年前下跌 6.1%，较三年前下跌 1.1%；吉林市房价较两年前下跌 6.4%，较三年前下跌 1.8%；哈尔滨房价下跌更多，较两年前下跌 10.1%，较三年前下跌 2.7% 。​ 　　在京津冀地区，天津也出现房价下跌现象。2016 年以来，流入天津的人口出现一定程度下降，近几年天津实际人口增加仅有几万人左右，人口支撑力度下降，房地产市场难免受到影响。而且天津作为老工业城市，经济活力不足，缺乏发展前景，某种程度上，房价是经济发展水平的体现，经济发展不好，房价回调也在所难免。2022 年上半年，天津 GDP 总量在全国 31 个省市自治区中仅排名第 24 位，较去年同期增长 0.4%。而在 2020 年上半年，天津 GDP 总量为 6309.28 亿元，同比下降 3.9%，2019 年天津 GDP 甚至比 2018 年减少了将近 5000 亿。经济发展缓慢，人口流入少，房价下跌也在情理之中。​ 　　楼市救市策略回顾与效果评估​ 　　面对房价下跌、楼市低迷的局面，各级政府积极行动，推出了一系列救市策略。​ 　　政策松绑与刺激​ 　　许多城市放宽了限购政策，降低购房门槛，比如减少社保或纳税年限要求，甚至在一些非核心区域取消限购。限贷政策也有所松动，降低首付比例，提高公积金贷款额度，下调房贷利率等。这些政策旨在降低购房者的购房成本，刺激购房需求。从一定程度上看，政策松绑取得了一些成效。部分城市的二手房网签面积同比有所增长，一线城市 6 月份成交面积环比增长较快。但总体而言，市场反应仍显平淡，购房者观望情绪依然浓厚，房价下跌趋势尚未得到根本性扭转。​ 　　加大保障性住房建设等 “三大工程” 推进​ 　　保障性住房建设、“平急两用” 公共基础设施建设、城中村改造等 “三大工程” 积极推进。保障性住房建设可以满足中低收入群体的住房需求，稳定社会住房保障体系。“平急两用” 公共基础设施建设在提升城市应急能力的同时，也为房地产市场注入新的发展思路。城中村改造既能改善居民居住条件，又能带动房地产相关产业发展。然而，这些工程的推进需要大量资金和时间，短期内对房价的直接拉动作用有限。​ 　　楼市未来走向预测​ 　　尽管当前楼市面临诸多困境，但并不意味着楼市就 “救不动” 了。从环比数据来看，各线城市房价环比降幅总体收窄，这或许是市场逐渐企稳的信号。随着救市政策的持续发力，政策效果的逐渐显现，以及宏观经济环境的逐步改善，楼市有望在未来一段时间内迎来转机。​ 　　对于购房者而言，目前房价下跌，购房成本降低，加上政策利好，如房贷利率处于较低水平，或许是一个不错的购房窗口期。但同时也需要谨慎考虑自身经济实力和购房需求，避免盲目跟风。​ 　　对于房地产开发商来说，要积极适应市场变化，调整营销策略，提高产品质量和服务水平，通过差异化竞争来吸引消费者。同时，优化资金管理，降低负债率，增强自身抗风险能力。​ 　　政府在未来仍需持续关注楼市动态，精准施策。一方面，要继续落实好已出台的救市政策，确保政策执行到位；另一方面，根据市场变化，适时调整政策方向和力度，为楼市的稳定健康发展创造良好的政策环境。楼市的复苏之路或许曲折，但在各方的共同努力下，仍有望走出困境，实现平稳发展。​